Baixa taxa de desocupação e aumento das rendas no paraíso

A Agência de Desenvolvimento Económico de Jena publica o relatório de 2019 sobre o mercado de escritórios

Queda das taxas de desocupação, declínio da utilização em conjunto com uma elevada procura e aumento das rendas comerciais - estas são as principais conclusões do novo e quarto Relatório do Mercado de Escritórios de Jena. O relatório sobre o mercado imobiliário comercial, que a JenaWirtschaft publica anualmente em conjunto com a Cátedra de Geografia Económica da Universidade Friedrich Schiller de Jena (FSU), o Departamento de Desenvolvimento Urbano e Ambiente e um grupo de trabalho de agentes imobiliários comerciais, destaca os principais indicadores e desenvolvimentos do mercado e destina-se a políticos, investidores e empresas.

De acordo com Markus Henkenmeier, Diretor Adjunto da Agência de Desenvolvimento Económico de Jena (JenaWirtschaft), as coisas estão a ficar apertadas na Cidade da Luz: "O mercado de escritórios de Jena precisa de uma maior oferta para potenciais inquilinos, para que as condições para um bom desenvolvimento económico possam continuar a ser cumpridas." Com uma taxa de desocupação de 1,8 por cento (2017: 2,1 por cento) e um aumento da renda média de 1,10 euros por metro quadrado para a média atual de 9,20 euros por metro quadrado, a oferta local de espaços de escritórios é demasiado baixa. Seria necessária uma reserva de flutuação de, pelo menos, 3 por cento.

Novos projectos de construção como importantes decisões de localização

De acordo com os autores, a escassez de espaço está distribuída de forma desigual: Por exemplo, apenas 0,8% do espaço de escritórios no eixo do Campus estava vago, em comparação com 4,2% em Göschwitz. No entanto, quase dois terços deste espaço tinham 250 metros quadrados ou menos, enquanto os espaços de grandes dimensões - ou seja, 250 metros quadrados ou mais - eram difíceis de encontrar. Segundo Henkenmeier, estes espaços de grandes dimensões são particularmente procurados pelas empresas em rápido crescimento dos sectores de alta tecnologia de Jena. Os sectores de conhecimento intensivo e a indústria das TI, em particular, dão muita atenção à localização e às instalações; neste caso, a escassez de oferta está a causar cada vez mais problemas na procura de espaço. O resultado são tempos de procura mais longos e rendas mais elevadas. "O espaço necessário para expansões e novas deslocalizações só pode ser realizado na medida necessária através de novas construções e conversões. É por isso que os novos projectos de construção, por exemplo em Steinweg ou em Neulobeda, são decisões de localização importantes e corretas", confirma Christian Gerlitz, Presidente da Câmara de Jena e Chefe do Departamento de Desenvolvimento Urbano e Ambiente.

Rendas médias crescentes e planeamento orientado para a procura

Com 18.150 metros quadrados, foram ocupados menos 3.390 metros quadrados em 2018, em comparação com o ano anterior. Ao mesmo tempo, as rendas aumentaram para uma média de 9,20 euros por metro quadrado; em casos individuais, as rendas de escritórios podem atingir 18 euros por metro quadrado. Para espaços de grandes dimensões, com boa localização - no centro ou perto do centro - e com equipamento de alta qualidade - por exemplo, com ar condicionado - os escritórios são oferecidos a partir de 11 euros por metro quadrado. Os sectores de alta tecnologia de Jena, em particular, estão entre os grupos de procura mais importantes, uma vez que um bom ambiente é um fator decisivo para os empregados: "Um ambiente urbano e aberto e ambientes de trabalho modernos, tais como espaços abertos, tornaram-se factores de localização importantes para as empresas na crescente competição por trabalhadores qualificados", diz o Prof. Dr. Sebastian Henn, da Cátedra de Geografia Económica da Universidade Friedrich Schiller de Jena. Os sectores de conhecimento intensivo orientam-se cada vez mais para a localização central dos escritórios, enquanto o sector da saúde e dos serviços sociais procura a proximidade de outras empresas do mesmo sector e é, em média, bastante mais sensível aos preços. O planeamento orientado para o futuro é importante aqui, como sabe Christian Gerlitz, Diretor de Desenvolvimento Urbano: "Jena tem potencial para continuar a crescer economicamente. Quando se trata de escritórios e espaços comerciais, temos de olhar ainda mais de perto para as necessidades e opções do local no futuro."

Ambientes de trabalho modernos em espaços de co-working

Para além da distribuição de espaços de escritórios através de vendas ou arrendamentos a longo prazo, os espaços de trabalho e as infra-estruturas estão também cada vez mais disponíveis para utilização temporária em Jena. Os chamados espaços de co-working oferecem uma vasta gama de serviços, desde postos de trabalho a programas de formação para utilizadores de escritórios. "As formas modernas de organização do trabalho e o aumento dos métodos de trabalho baseados em projectos são tendências globais que se estão a tornar cada vez mais importantes para as empresas e para os locais", afirma o Professor Henn. O atual relatório sobre o mercado de escritórios dedica um capítulo separado aos espaços de co-working em Jena. Um total de três locais ofereceu tais espaços em 2018, estando outro em planeamento. "Locais de negócios sustentáveis também incluem ambientes de trabalho de escritório modernos, razão pela qual a expansão do espaço de escritórios neste segmento é um desenvolvimento lógico e importante", sublinhou Gerlitz, Diretor de Desenvolvimento Urbano.

Mas o que é que vai acontecer em Jena no futuro? Uma coisa é certa: as empresas querem crescer e vão continuar a fazê-lo, como mostra não só o atual relatório sobre o mercado de escritórios, mas também o inquérito às empresas realizado em nome da JenaWirtschaft. "A par da escassez de mão de obra qualificada, as empresas de Jena consideram que a falta de espaço disponível é o maior desafio em Jena. Temos de resolver este problema", afirma o promotor de negócios Markus Henkenmeier.

Aumento constante do volume de encomendas

Prevê-se que a oferta de espaços para escritórios em Jena aumente. No entanto, dos cerca de 74 170 metros quadrados de espaço em carteira, apenas cerca de 18% estão arrendados - o resto é construído pelas empresas para si próprias. De acordo com o estudo, este facto apenas aliviará ligeiramente o mercado de escritórios. Estão a ser criadas maiores quantidades de espaço para arrendamento na Torre Steinweg e na extensão do IT-Paradies. "Os desenvolvimentos dos últimos anos mostram claramente a importância de uma ação política ativa e favorável ao investimento, a fim de continuar a criar condições positivas para o crescimento economicamente necessário em Jena", diz o Professor Henn.

Principais números de 2018 num relance: