Il tasso di posti vacanti aumenta leggermente, così come gli affitti

Pubblicato il nuovo rapporto sul mercato degli uffici di Jena: Crisi e trasformazioni multiple

Nonostante tutte le sfide economiche e geopolitiche del 2022, il mercato degli uffici nella Città della Luce di Jena si sta dimostrando stabile. Questa è la conclusione dell'ottavo rapporto sul mercato degli uffici pubblicato dalla Società per lo Sviluppo Economico di Jena (JenaWirtschaft) in collaborazione con il Dipartimento per lo Sviluppo Urbano e l'Ambiente e il gruppo di lavoro "Jena Office Market". Secondo il rapporto, il mercato è caratterizzato da reazioni al cambiamento del mondo del lavoro, da incertezze economiche e da fattori specifici di localizzazione. In termini concreti, ciò significa che sono stati commercializzati meno spazi e più piccoli e che il tasso di sfitto è aumentato leggermente di 0,4 punti percentuali, raggiungendo l'1,7%. La rispettiva micro-localizzazione di un immobile, ovvero la sua esatta collocazione all'interno della città, sta diventando sempre più importante. Complessivamente, la superficie degli uffici nella Città della Luce è aumentata a quasi 750.000 metri quadrati. Sono soprattutto le aziende del settore dei servizi scientifici e tecnici a cercare spazio, dando così forma al mercato e rimanendo motori economici della città.

Le crisi multiple sfidano il mercato

Il project manager di JenaWirtschaft Patrick Werner, che ha redatto il rapporto, riassume lo studio come segue:

"Come nell'anno precedente, gli operatori del mercato immobiliare commerciale si trovano a dover manovrare in acque incerte. Gli alti costi dell'edilizia e dell'energia, la guerra in Ucraina, la situazione economica globale piuttosto negativa e l'inversione di tendenza dei tassi di interesse ostacolano le prospettive economiche del mercato nazionale".

Inoltre, la limitata disponibilità di immobili adatti sta rallentando il mercato, che non è aiutato dal moderato aumento dei tassi di sfitto. Le aziende hanno ridotto i cosiddetti "posti vacanti ombra" soprattutto per risparmiare sui costi. Ciò significa che lo spazio è stato immesso sul mercato come riserva di crescita.

Minore utilizzo, affitti più alti, leggero aumento dei posti vacanti

Secondo il rapporto, nel 2022 la domanda si è spostata verso spazi più piccoli, fino a 250 metri quadrati, più flessibili ed efficienti dal punto di vista dei costi. Di conseguenza, anche l'occupazione dello scorso anno, pari a 15.170 metri quadrati, è stata relativamente bassa. Tuttavia, la disponibilità dei singoli settori a pagare, ad esempio quello dell'economia digitale, rimane elevata. L'anno scorso l'affitto primario del mercato degli uffici è stato di 16 euro al metro quadro, circa 3 euro in più rispetto al 2021. In generale, l'affitto medio è salito a 10,60 euro al metro quadro. La forbice degli affitti si è leggermente ristretta.

Ambito limitato e trasformazione degli uffici

E cosa succederà in futuro al mercato degli uffici di Jena?

"In prospettiva, la pressione competitiva per ottenere spazi attraenti continuerà, poiché gli spazi esistenti adatti stanno diventando sempre più scarsi, la maggior parte dei nuovi spazi viene costruita per uso proprio e allo stesso tempo il margine di negoziazione per molti operatori si sta riducendo".

afferma Patrick Werner. Rispetto agli ultimi anni, il "pacchetto complessivo" è quindi più importante che mai. Secondo il nuovo rapporto, il cambiamento del mondo del lavoro sta avendo un impatto crescente anche sull'offerta e sulla domanda di immobili a uso ufficio. Secondo Werner, il lavoro ibrido è ormai uno standard, motivo per cui molte aziende hanno bisogno di un minor numero di uffici tradizionali. Questo dato è supportato dal calo dell'occupazione di uffici di oltre 500 metri quadrati e dai tempi di commercializzazione più lunghi in generale. Allo stesso tempo, però, aumentano le esigenze delle condizioni di lavoro dei dipendenti.

"Lo spazio ideale dovrebbe essere altamente personalizzabile e tenere conto della sensibilità degli affittuari ai costi e all'ubicazione", afferma Werner.

afferma Werner. Il luogo di lavoro rimane importante come luogo di incontro e socializzazione. Quindi, mentre il numero di scrivanie diminuisce, aumenta la percentuale di spazi di comunicazione e di socializzazione.

La sostenibilità rimane una tendenza e un requisito

Anche la sostenibilità ecologica rimane una tendenza importante e un requisito per gli immobili da parte dei potenziali locatari. Ciò sta polarizzando il mercato: da un lato, si intensifica la concorrenza per immobili a prezzi accessibili che soddisfino i requisiti legali e ambientali. Dall'altro lato, c'è la sfida di una svalutazione permanente degli immobili esistenti che non soddisfano questi criteri di sostenibilità.

Resilienza robusta

"Molte aziende di Jena hanno imparato a gestire molteplici crisi negli ultimi mesi e anni. Questa resilienza sostiene anche il mercato degli uffici di Jena che, nonostante tutte le sfide e le fosche previsioni per l'esercizio in corso, nei prossimi anni sarà in grado di presentare progetti in tutte le zone del mercato degli uffici della città. Sono stati fatti molti passi avanti per sviluppare ulteriormente Jena come sede sostenibile, ma sono ancora necessari approcci, collaborazioni e progetti intelligenti per riconoscere e sfruttare appieno il potenziale".

riassume Markus Henkenmeier, firmatario autorizzato di JenaWirtschaft.

Le principali cifre chiave del Rapporto sul mercato degli uffici 2023 in sintesi:

Nota: I dati si riferiscono al 2022. Il rapporto sul mercato degli uffici raccoglie e analizza i dati annuali dell'anno precedente.