Le "scienze della vita" di Jena hanno bisogno di più spazio per crescere

L'Agenzia per lo sviluppo economico di Jena pubblica il primo rapporto sul mercato dei laboratori a livello nazionale

I fatti più importanti in breve

• L'Agenzia per lo sviluppo economico di Jena ha pubblicato il primo rapporto sul mercato dei laboratori in Germania.
• L'obiettivo è creare trasparenza per questo sottomercato e fornire informazioni valide per le decisioni di investimento da parte di aziende e istituti di ricerca, nonché per lo sviluppo delle sedi municipali
• Un forte aumento della domanda, in particolare da parte del settore in crescita delle scienze della vita con requisiti molto specifici in termini di ubicazione e costruzione, incontra un'offerta limitata di immobili in affitto e di opportunità di investimento.
• La crescita potrà continuare solo se la città svilupperà ulteriori spazi in linea con le esigenze delle aziende e fornirà sufficienti incentivi per i (futuri) lavoratori qualificati.

Settore in crescita: scienze della vita

Le cifre sono impressionanti: le aziende di Jena che operano nel settore delle scienze della vita - ovvero i sottosettori della tecnologia medica, della biotecnologia, dell'analisi e della bioanalisi e della tecnologia sanitaria - generano un fatturato di oltre un miliardo di euro all'anno. Molte di queste aziende hanno registrato un'enorme crescita negli ultimi tre anni, facendo aumentare la domanda di spazi per laboratori nella città della luce. Le ragioni sono da ricercare nei cambiamenti demografici generali, con una società che invecchia e che richiede prodotti e servizi medici. Anche la pandemia di coronavirus ha agito da catalizzatore. Inoltre: le aziende vogliono diventare meno dipendenti dagli eventi geopolitici ed evitare il più possibile le strozzature di approvvigionamento e stoccaggio. Per farlo, hanno bisogno di spazi adeguati in loco. L'ente per lo sviluppo economico di Jena (JenaWirtschaft) ha pubblicato il primo rapporto sul mercato dei laboratori di Jena - e, secondo le sue ricerche, di tutta la Germania - per fornire una panoramica completa.

Il primo rapporto sul mercato dei laboratori di Jena

Secondo lo studio, il mercato dei laboratori di Jena comprende attualmente oltre 100.000 metri quadrati. Più della metà è rappresentata da università e istituti; un altro quarto da aziende di ricerca. Circa un quinto dello spazio è utilizzato per la produzione. Gli istituti e le aziende interessate si trovano principalmente nel Campus Beutenberg, a Jena-Nord e nelle zone industriali di Göschwitz e Jena21. Secondo il rapporto, gli utenti più dinamici sono istituti e aziende del cluster delle scienze della vita, ma anche dell'ottica e della fotonica e dell'ingegneria di precisione.

Secondo Patrick Werner, project manager di JenaWirtschaft, le start-up e le giovani aziende si concentrano principalmente su spazi in affitto, mentre gli istituti di ricerca e le aziende consolidate costruiscono per le proprie esigenze. E: le richieste di spazio sono elevate:

"Il mercato dei laboratori ha spesso esigenze particolari. Si va dai filtri specifici per l'aria di scarico alle camere bianche e ai laboratori genetici".

Di conseguenza, non è possibile determinare una fascia di prezzo degli affitti nel segmento; tuttavia, secondo il rapporto, nel 2022 l'affitto netto grezzo sarà di 10 euro al metro quadro. La carenza di spazio, gli elevati costi di costruzione e di energia, la difficile situazione economica globale, l'inflazione e l'aumento dei tassi di interessesono attualmente causa di incertezza per l'economia locale.

Sfide e opportunità

Il dottor Eike Dazert, amministratore delegato dell'associazione industriale della Turingia medways e.V., è consapevole di queste sfide, ma anche delle opportunità per le aziende di Jena:

"A Jena abbiamo circa 130 aziende del settore delle scienze della vita, dalle start-up innovative alle PMI più forti e agli operatori globali. Con circa 12.000 dipendenti, il settore è un motore assoluto dell'innovazione".

Lo spettro spazia dall'analisi e dalla diagnostica alla produzione classica di farmaci, all'automazione di laboratorio e alla terapia laser. Secondo Dazert, le aziende generano un fatturato di oltre un miliardo di euro all'anno, di cui circa due terzi provengono dalle esportazioni:

"Negli ultimi tre anni, le catene di approvvigionamento sono state interrotte o tagliate. Ciò significa che le aziende non solo devono trovare nuovi fornitori, ma anche qualificarli e integrarli nel processo di autorizzazione. Le condizioni quadro normative sono particolarmente severe nel settore medico e occorre prestare attenzione a livello europeo e federale per garantire che le innovazioni non vengano rallentate o addirittura impedite."

Secondo Dazert, non solo dovrebbero essere auspicati o richiesti fattori come la produzione in Europa o il soddisfacimento di criteri di sostenibilità, ma questi requisiti devono anche essere riflessi nei criteri di aggiudicazione delle gare d'appalto.

Anche le sfide locali devono essere superate. La Turingia e Jena sono spesso ancora troppo poco conosciute a livello internazionale tra i lavoratori qualificati e le opportunità di guadagno sono più redditizie altrove nel mondo.

Tuttavia, secondo Dazert, i fatti concreti, i fattori di localizzazione soft e le "persone con capacità di risolvere i problemi e una mentalità pratica" che lavorano qui parlano a favore di Jena: "La comunità qui è molto ben collegata; e la vicinanza all'università, ai college e all'ospedale fertilizza gli operatori delle scienze della vita".

Jena è anche cosmopolita e internazionale, il che è particolarmente importante per i lavoratori qualificati provenienti dall'estero. Anche la cultura, la natura e le attività per il tempo libero, nonché le buone strutture per l'infanzia, sono argomenti a favore di Jena come sede.

Sostenere attivamente le start-up

La BLINK AG di Jena ha percorso il cammino dalla start-up "nella cassetta delle lettere" all'edificio di laboratorio personalizzato. Il team guidato dal CEO Eugen Ermantraut ha sviluppato un nuovo processo bioanalitico e sta attualmente avviando la produzione dei reagenti necessari, ovvero degli agenti di rilevamento.

"Ciò consente di rilevare i parametri clinici in modo rapido e preciso in laboratorio e anche in applicazioni incentrate sul paziente", afferma Ermantraut.

L'azienda ha iniziato la sua attività alla fine del 2015 nel Bioinstrument Centre (BIZ) sul Beutenberg; oggi BLINK impiega più di 60 persone e ha costruito un edificio personalizzato per il laboratorio, l'amministrazione e la produzione per un totale di 4.500 metri quadrati nella zona industriale JenA4 nel 2021.

"Abbiamo optato per un nuovo edificio perché lo spazio in affitto è spesso disponibile solo in misura limitata e i requisiti delle attrezzature di base per lo spazio di laboratorio non erano sempre soddisfatti", afferma il capo dell'azienda.

Secondo Ermantraut, sono necessari incubatori attivamente supervisionati - cioè organizzazioni che accompagnano e sostengono attivamente le start-up - anche al di fuori delle strutture accademiche con un chiaro focus sulle scienze della vita, in modo che anche altri fondatori possano seguire con successo questo percorso. Ciò potrebbe stabilizzare e accelerare l'attuale crescita del settore.

Aumento della domanda di spazi

Una crescita che può essere misurata in cifre:Attualmente sono in costruzione 8.7000 metri quadrati di spazi per laboratori; nei prossimi cinque anni le aziende avranno bisogno di espandersi di circa 12.000 metri quadrati.Secondo Patrick Werner, per soddisfare questa domanda è necessariosviluppare rapidamente le aree commerciali riservate nel piano di utilizzo dei terreni. È fondamentale che le aree siano sufficientemente ampie e facilmente accessibili per i dipendenti. Gli spazi per i laboratori non possono essere costruiti in un'area verde, ma devono essere sviluppati in modo sensato in luoghi dotati di buone infrastrutture.

Premessa: metodologia e raccolta dati per il 1° rapporto sul mercato dei laboratori di Jena

Nel luglio 2020 , JenaWirtschaft ha ricevuto da partner esterni con un progetto di investimento la richiesta di dati specifici sul mercato dei laboratori di Jena. All'epoca, tuttavia, erano disponibili solo dati sul mercato degli uffici. Nell'autunno e nell'inverno del 2020, la JenaWirtschaft ha ricercato dati affidabili in tutta la Germania; allo stesso tempo, la domanda di spazi per laboratori è aumentata notevolmente a partire dal 2021. L'agenzia di sviluppo economico ha quindi deciso di effettuare una propria raccolta e analisi dei dati.

A tal fine, nel 2021 è stata sviluppata una metodologia di indagine proprietaria in stretta collaborazione con la Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif). Il team di JenaWirtschaft ha sviluppato fonti di dati e determinato gli indicatori di mercato da sottoporre a indagine e ha identificato i potenziali utenti di spazi di laboratorio per un sondaggio.

L'attuazione è iniziata nel 2022: i proprietari, le amministrazioni e gli agenti immobiliari sono stati intervistati con un questionario completo sulle proprietà, le intenzioni di investimento e il fatturato degli spazi, mentre gli utenti degli spazi di laboratorio sono stati intervistati sulle attività di costruzione e sulle misure di costruzione previste. Allo stesso tempo, sono state raccolte informazioni dai registri ufficiali. Da questa raccolta di dati è nato il 1° Rapporto sul mercato dei laboratori di Jena.