Basso tasso di sfitto e affitti in aumento in paradiso

L'Agenzia per lo sviluppo economico di Jena pubblica il rapporto sul mercato degli uffici 2019

Tasso di posti vacanti in calo, diminuzione dell'utilizzo, domanda elevata e affitti commerciali in aumento: sono questi i risultati principali del nuovo, quarto rapporto sul mercato degli uffici di Jena. Il rapporto sul mercato degli immobili commerciali, che JenaWirtschaft pubblica annualmente insieme alla Cattedra di Geografia Economica dell'Università Friedrich Schiller di Jena (FSU), al Dipartimento di Sviluppo Urbano e Ambiente e a un gruppo di lavoro di agenti immobiliari commerciali, evidenzia gli indicatori e gli sviluppi chiave del mercato ed è rivolto a politici, investitori e aziende.

Secondo Markus Henkenmeier, vicedirettore dell'Agenzia per lo Sviluppo Economico di Jena (JenaWirtschaft), le cose si stanno facendo strette nella Città della Luce: "Il mercato degli uffici di Jena ha bisogno di una maggiore offerta per i potenziali locatari, in modo da poter continuare a soddisfare le condizioni per un buon sviluppo economico". Con un tasso di posti vacanti dell'1,8% (2017: 2,1%) e un aumento del canone di locazione medio di 1,10 euro al metro quadro fino all'attuale media di 9,20 euro al metro quadro, l'offerta locale di spazi per uffici è troppo bassa. Sarebbe necessaria una cosiddetta riserva di fluttuazione di almeno il 3%.

I progetti di nuova costruzione come importanti decisioni di localizzazione

Secondo gli autori, la carenza di spazio è distribuita in modo disomogeneo: Ad esempio, solo lo 0,8% dello spazio per uffici nell'asse del Campus era libero, rispetto al 4,2% di Göschwitz. Tuttavia, quasi due terzi di questi spazi erano di 250 metri quadrati o meno, mentre era difficile trovare soprattutto spazi di grandi dimensioni, cioè 250 metri quadrati o più. Secondo Henkenmeier, tuttavia, questi grandi spazi sono particolarmente richiesti dalle aziende in rapida crescita dei settori high-tech di Jena. I settori ad alta intensità di conoscenza e l'industria informatica in particolare prestano molta attenzione all'ubicazione e alle strutture; in questo caso, la scarsità dell'offerta comporta sempre più problemi nel trovare spazi. Il risultato sono tempi di ricerca più lunghi e affitti più alti. "Lo spazio necessario per le espansioni e i nuovi trasferimenti può essere realizzato nella misura richiesta solo attraverso nuove costruzioni e trasformazioni. Per questo motivo i progetti di nuova costruzione, ad esempio sulla Steinweg o a Neulobeda, sono decisioni importanti e corrette in materia di localizzazione", conferma Christian Gerlitz, sindaco di Jena e capo del Dipartimento per lo Sviluppo Urbano e l'Ambiente.

Affitti medi in crescita e pianificazione orientata alla domanda

Con 18.150 metri quadrati, nel 2018 sono stati occupati 3.390 metri quadrati in meno rispetto all'anno precedente. Allo stesso tempo, gli affitti sono saliti a una media di 9,20 euro al metro quadro; in singoli casi, gli affitti degli uffici possono raggiungere i 18 euro al metro quadro. Per gli spazi di grandi dimensioni in una buona posizione - cioè in centro o vicino al centro - e con arredi di alta qualità - ad esempio con aria condizionata - sono stati offerti uffici a partire da 11 euro al metro quadro. I settori high-tech di Jena, in particolare, sono tra i gruppi di domanda più importanti, in quanto un buon ambiente è un fattore decisivo per i dipendenti: "Un ambiente urbano e aperto e ambienti di lavoro moderni, come gli spazi aperti, sono diventati fattori di localizzazione importanti per le aziende nella crescente competizione per i lavoratori qualificati", afferma il Prof. Dr. Sebastian Henn della cattedra di Geografia economica dell'Università Friedrich Schiller di Jena. I settori ad alta intensità di conoscenza si orientano sempre più verso sedi centrali, mentre il settore dei servizi sanitari e sociali cerca la vicinanza ad altre aziende dello stesso settore ed è in media molto più sensibile ai prezzi. Una pianificazione lungimirante è importante, come sa Christian Gerlitz, responsabile dello sviluppo urbano: "Jena ha il potenziale per continuare a crescere economicamente. Per quanto riguarda gli uffici e gli spazi commerciali, dobbiamo considerare ancora più da vicino le esigenze e le possibilità future della località".

Ambienti di lavoro moderni negli spazi di co-working

Oltre alla distribuzione di spazi per uffici attraverso vendite o locazioni a lungo termine, a Jena vengono sempre più spesso messi a disposizione spazi e infrastrutture per l'uso temporaneo degli uffici. Questi cosiddetti spazi di co-working offrono un'ampia gamma di servizi, dalle postazioni di lavoro ai programmi di formazione per gli utenti dell'ufficio. "Le moderne forme di organizzazione del lavoro e l'aumento dei metodi di lavoro basati su progetti sono tendenze globali che stanno diventando sempre più importanti per le aziende e le sedi", afferma il professor Henn. L'attuale rapporto sul mercato degli uffici dedica un capitolo a parte agli spazi di co-working a Jena. Nel 2018, tre sedi hanno offerto spazi di questo tipo e un'altra è in fase di progettazione. "Le sedi commerciali sostenibili comprendono anche moderni ambienti di lavoro in ufficio, per cui l'espansione degli spazi per uffici in questo segmento è uno sviluppo logico e importante", ha sottolineato Gerlitz, responsabile dello sviluppo urbano.

Ma cos'altro accadrà a Jena in futuro? Una cosa è certa: le aziende vogliono crescere e continueranno a farlo, come dimostra non solo l'attuale rapporto sul mercato degli uffici, ma anche l'indagine aziendale condotta per conto di JenaWirtschaft. "Oltre alla carenza di manodopera qualificata, le aziende di Jena considerano la mancanza di spazio disponibile la sfida più grande a Jena. Dobbiamo affrontare questo problema", afferma il promotore aziendale Markus Henkenmeier.

Un volume in costante aumento

L'offerta di spazi per uffici a Jena è destinata ad aumentare. Tuttavia, dei circa 74.170 metri quadrati di spazio in cantiere, solo il 18% circa è affittato - il resto è costruito dalle aziende per se stesse. Secondo lo studio, questo alleggerirà solo leggermente il mercato degli uffici. La torre Steinweg e l'ampliamento dell'IT-Paradies stanno creando una maggiore quantità di spazio da affittare. "Gli sviluppi degli ultimi anni dimostrano chiaramente l'importanza di un'azione politica attiva e favorevole agli investimenti per continuare a creare condizioni positive per la crescita economicamente necessaria di Jena", afferma il professor Henn.

Cifre chiave del 2018 in sintesi: