La tasa de vacantes aumenta ligeramente, al igual que los alquileres

Publicado un nuevo informe sobre el mercado de oficinas de Jena: Múltiples crisis y transformaciones

A pesar de todos los retos económicos y geopolíticos de 2022, el mercado de oficinas de la Ciudad de la Luz de Jena se muestra estable. Esta es la conclusión del octavo informe sobre el mercado de oficinas publicado por la Corporación de Desarrollo Económico de Jena (JenaWirtschaft) en cooperación con el Departamento de Desarrollo Urbano y Medio Ambiente y el grupo de trabajo "Mercado de Oficinas de Jena". Según el informe, el mercado se caracteriza por las reacciones al cambiante mundo laboral, las incertidumbres económicas y los factores específicos de la ubicación. En concreto, esto significa que se comercializaron menos espacios y de menor tamaño, y que la tasa de vacantes aumentó ligeramente en 0,4 puntos porcentuales, hasta el 1,7%. La respectiva microlocalización de un inmueble -es decir, en qué lugar exacto de la ciudad se encuentra- es cada vez más importante. En conjunto, la superficie de oficinas en la Ciudad de la Luz aumentó a casi 750.000 metros cuadrados. Las empresas del sector de servicios científicos y técnicos, en particular, buscan espacio, configurando así el mercado y permaneciendo como motores económicos de la ciudad.

Múltiples crisis desafían al mercado

El director de proyectos de JenaWirtschaft, Patrick Werner, que ha elaborado el informe, resume el estudio de la siguiente manera:

"Al igual que el año pasado, los agentes del mercado inmobiliario comercial tienen que maniobrar en aguas inciertas. Los elevados costes de la construcción y la energía, la guerra en Ucrania, la situación económica mundial más bien desfavorable y el cambio de tendencia de los tipos de interés también dificultan las perspectivas económicas en el mercado nacional".

Además, la limitada disponibilidad de inmuebles adecuados está ralentizando el mercado, a lo que no ayuda el moderado aumento de las tasas de vacantes. Las empresas han reducido sobre todo las llamadas "vacantes en la sombra" para ahorrar costes. Esto significa que se ha sacado espacio al mercado para servir de reserva de crecimiento.

Menos ocupación, alquileres más altos, ligero aumento de las vacantes

Según el informe, en 2022 la demanda se desplazó hacia espacios más pequeños, de hasta 250 metros cuadrados, que son más flexibles y rentables. En consecuencia, la ocupación del año pasado, de 15.170 metros cuadrados, también fue comparativamente baja. Sin embargo, la disposición a pagar de determinados sectores, por ejemplo de la economía digital, sigue siendo alta. El alquiler principal en el mercado de oficinas el año pasado fue de 16 euros por metro cuadrado, unos 3 euros más que en 2021. En general, el alquiler medio subió a 10,60 euros por metro cuadrado. La horquilla de alquileres se redujo ligeramente.

Alcance limitado y transformación de las oficinas

¿Y qué será lo próximo para el mercado de oficinas de Jena?

"De cara al futuro, continuará la presión competitiva por espacio atractivo, ya que el espacio existente adecuado es cada vez más escaso, la mayor parte del espacio nuevo se está construyendo para uso propio y, al mismo tiempo, el margen de negociación de muchos actores se está reduciendo"

afirma Patrick Werner. En comparación con los últimos años, el "paquete global" es, por tanto, más importante que nunca. Según el nuevo informe, el cambiante mundo laboral también está influyendo cada vez más en la oferta y la demanda de inmuebles de oficinas. Según Werner, el trabajo híbrido se ha generalizado, por lo que muchas empresas necesitan menos espacios de trabajo tradicionales. Esto se ve corroborado por el descenso en la ocupación de oficinas de más de 500 metros cuadrados y por unos plazos de comercialización más largos en general. Al mismo tiempo, sin embargo, aumentan las exigencias a las condiciones de trabajo de los empleados.

"El espacio ideal debe ser altamente personalizable y tener en cuenta la sensibilidad del inquilino a los costes y la ubicación", afirma Werner.

afirma Werner. El lugar de trabajo sigue siendo importante como punto de encuentro y socialización. Por eso, mientras disminuye el número de mesas, aumenta la proporción de espacios sociales y de comunicación.

La sostenibilidad sigue siendo una tendencia y un requisito

La sostenibilidad ecológica también sigue siendo una tendencia importante y una exigencia de los posibles inquilinos. Esto está polarizando el mercado: por un lado, se intensifica la competencia por inmuebles asequibles que cumplan los requisitos legales y medioambientales. Por otro, existe el reto de que las propiedades existentes que no cumplan estos criterios sostenibles se devalúen permanentemente.

Resiliencia robusta

"Muchas empresas de Jena han aprendido a hacer frente a múltiples crisis en los últimos meses y años. Esta resistencia también respalda al mercado de oficinas de Jena, que, a pesar de todos los retos y de las sombrías previsiones para el ejercicio en curso, podrá presentar proyectos en todas las zonas del mercado de oficinas de la ciudad en los próximos años. Se han dado muchos pasos para seguir desarrollando Jena como emplazamiento sostenible, pero aún hacen falta enfoques, colaboraciones y proyectos inteligentes para reconocer y aprovechar plenamente el potencial",

resume Markus Henkenmeier, signatario autorizado de JenaWirtschaft.

Cifras clave importantes del Informe sobre el mercado de oficinas 2023 de un vistazo:

Nota: Las cifras se refieren a 2022. El informe sobre el mercado de oficinas recoge y analiza los datos anuales del año anterior.