Baja tasa de vacantes y aumento de los alquileres en el paraíso

La Agencia de Desarrollo Económico de Jena publica el informe del mercado de oficinas 2019

Descenso de las tasas de vacantes, disminución de la ocupación junto con una elevada demanda y aumento de los alquileres comerciales: estas son las principales conclusiones del nuevo y cuarto Informe sobre el mercado de oficinas de Jena. El informe sobre la propiedad comercial, que JenaWirtschaft publica anualmente junto con la Cátedra de Geografía Económica de la Universidad Friedrich Schiller de Jena (FSU), el Departamento de Desarrollo Urbano y Medio Ambiente y un grupo de trabajo de agentes de la propiedad comercial, destaca los indicadores y desarrollos clave del mercado y está dirigido a políticos, inversores y empresas.

Según Markus Henkenmeier, subdirector de la Agencia de Desarrollo Económico de Jena (JenaWirtschaft), las cosas se están poniendo difíciles en la Ciudad de la Luz: "El mercado de oficinas de Jena necesita una mayor oferta para posibles inquilinos, de modo que puedan seguir dándose las condiciones para un buen desarrollo económico". Con una tasa de vacantes del 1,8% (2017: 2,1%) y un aumento del alquiler medio de 1,10 euros por metro cuadrado hasta la media actual de 9,20 euros por metro cuadrado, la oferta local de espacio de oficinas es demasiado baja. Sería necesaria una denominada reserva de fluctuación de al menos el 3%.

Los proyectos de nueva construcción como importantes decisiones de localización

Según los autores, la escasez de espacio se distribuye de forma desigual: Por ejemplo, sólo el 0,8% del espacio de oficinas en el eje Campus estaba vacante, frente al 4,2% en Göschwitz. Sin embargo, casi dos tercios de este espacio eran de 250 metros cuadrados o menos, mientras que los espacios grandes en particular -es decir, de 250 metros cuadrados o más- eran difíciles de encontrar. Sin embargo, según Henkenmeier, estos grandes espacios son especialmente demandados por las empresas de rápido crecimiento de los sectores de alta tecnología de Jena. Los sectores intensivos en conocimiento y la industria informática, en particular, prestan mucha atención a la ubicación y las instalaciones; en este caso, la escasez de oferta genera cada vez más problemas para encontrar espacio. El resultado son tiempos de búsqueda más largos y alquileres más altos. "El espacio necesario para ampliaciones y nuevos traslados sólo puede conseguirse en la medida necesaria mediante nuevas construcciones y reconversiones. Por eso, los proyectos de nueva construcción, por ejemplo en Steinweg o en Neulobeda, son decisiones de localización importantes y acertadas", confirma Christian Gerlitz, alcalde de Jena y responsable del Departamento de Urbanismo y Medio Ambiente.

Aumento de los alquileres medios y planificación orientada a la demanda

Con 18.150 metros cuadrados, en 2018 se ocuparon 3.390 metros cuadrados menos que el año anterior. Al mismo tiempo, los alquileres subieron a un promedio de 9,20 euros por metro cuadrado; en casos individuales, los alquileres de oficinas pueden llegar a 18 euros por metro cuadrado. Para oficinas de gran formato, bien situadas -en el centro o cerca del centro- y con un equipamiento de calidad -por ejemplo, con aire acondicionado-, se ofrecen desde 11 euros por metro cuadrado. Los sectores de alta tecnología de Jena, en particular, se encuentran entre los grupos de demanda más importantes, ya que un buen entorno es un factor decisivo para los empleados: "Un entorno urbano y abierto y entornos de trabajo modernos, como espacios abiertos, se han convertido en importantes factores de localización para las empresas en la creciente competencia por trabajadores cualificados", afirma el profesor Dr. Sebastian Henn, de la Cátedra de Geografía Económica de la Universidad Friedrich Schiller de Jena. Los sectores intensivos en conocimiento se orientan cada vez más hacia la ubicación de oficinas centrales, mientras que el sector de la sanidad y los servicios sociales busca la proximidad a otras empresas del mismo sector y es, por término medio, bastante más sensible a los precios. La planificación con visión de futuro es importante aquí, como sabe Christian Gerlitz, Jefe de Desarrollo Urbano: "Jena tiene potencial para seguir creciendo económicamente. En lo que se refiere a oficinas y locales comerciales, tenemos que estudiar con más detenimiento las necesidades y opciones del lugar en el futuro."

Modernos entornos de trabajo en espacios de co-working

Además de la distribución de espacio de oficinas mediante ventas o arrendamientos a largo plazo, en Jena también se ofrecen cada vez más espacios de trabajo e infraestructuras para el uso temporal de oficinas. Estos llamados espacios de co-working ofrecen una amplia gama de servicios, desde puestos de trabajo hasta programas de formación para los usuarios de las oficinas. "Las formas modernas de organización del trabajo y el aumento de los métodos de trabajo basados en proyectos son tendencias globales cada vez más importantes para las empresas y los emplazamientos", afirma el profesor Henn. El actual informe sobre el mercado de oficinas dedica un capítulo aparte a los espacios de co-working en Jena. Un total de tres ubicaciones ofrecieron espacios de este tipo en 2018, con otro en planificación. "Las ubicaciones empresariales sostenibles también incluyen entornos de trabajo de oficina modernos, por lo que la expansión de los espacios de oficina en este segmento es un desarrollo lógico e importante", subraya Gerlitz, responsable de Desarrollo Urbano.

Pero, ¿qué más ocurrirá en Jena en el futuro? Una cosa es segura: las empresas quieren crecer y seguirán haciéndolo, como demuestra no sólo el actual informe sobre el mercado de oficinas, sino también la encuesta de empresas realizada por encargo de JenaWirtschaft. "Junto a la escasez de mano de obra cualificada, las empresas de Jena consideran que la falta de espacio disponible es el mayor reto de Jena. Tenemos que abordar esta cuestión", afirma el promotor empresarial Markus Henkenmeier.

Volumen de proyectos en constante aumento

Se prevé un aumento de la oferta de oficinas en Jena. Sin embargo, de los aproximadamente 74.170 metros cuadrados de superficie en proyecto, sólo se alquila alrededor del 18%; el resto lo construyen las empresas para sí mismas. Según el estudio, esto sólo aliviará ligeramente el mercado de oficinas. En la Torre Steinweg y en la ampliación del Parque Tecnológico se están creando mayores superficies de alquiler. "La evolución de los últimos años muestra claramente la importancia de una acción política activa y favorable a la inversión para seguir creando condiciones positivas para el crecimiento económicamente necesario en Jena", afirma el profesor Henn.

Las cifras clave de 2018 de un vistazo: