耶拿的 "生命科学 "需要更大的发展空间

耶拿经济发展局发布首份全国实验室市场报告

最重要的事实简介

• 耶拿经济发展局发布德国首份实验室市场报告
• 该报告的目的是提高该细分市场的透明度，为企业和研究机构的投资决策以及市政选址发展提供有效信息。
• 需求的急剧增长，尤其是生命科学领域的增长，对地段和建筑有着非常特殊的要求，而租赁物业和投资机会的供应有限
• 只有城市根据企业需求开发更多空间，并为（未来的）技术工人提供足够的激励措施，才能保持增长势头

生命科学增长领域

这些数字令人印象深刻：耶拿生命科学领域的企业（即医疗技术、生物技术、分析和生物分析以及健康技术等子行业）每年创造的营业额超过 10 亿欧元。其中许多公司在过去三年中经历了一个巨大的增长高峰，推动了对灯塔市实验室空间的需求。究其原因，是人口结构发生了普遍变化，老龄化社会需要医疗产品和服务。冠状病毒大流行也起到了催化剂的作用。此外：企业希望减少对地缘政治事件的依赖，尽可能避免供应和存储瓶颈。为此，他们需要适当的场地空间。耶拿经济发展公司 (JenaWirtschaft) 现已发布了第一份耶拿实验室市场报告，并根据自己的研究，对整个德国的实验室市场进行了全面的概述。

耶拿的首份实验室市场报告

研究显示，耶拿的实验室市场目前占地面积超过 100,000 平方米。其中一半以上为大学和研究所，四分之一为研究型企业。约五分之一的面积用于生产。相关机构和企业主要分布在博滕贝格校区、耶拿北部、戈什维茨和耶拿21工业区。报告显示，最有活力的用户是生命科学集群的研究机构和公司，也包括光学和光子学以及精密工程领域的研究机构和公司。

据耶拿经济区项目经理帕特里克-维尔纳（Patrick Werner）介绍，初创企业和年轻企业主要集中在租赁空间上，而研究机构和成熟企业则根据自身需求进行建设。而且：对空间的要求很高：

"实验室市场通常有特殊要求。从特定的废气过滤器到洁净室和基因实验室，不一而足"。

因此，该细分市场的租金价格范围无法确定；不过，根据该报告，2022 年的净原始租金将为每平方米 10 欧元。目前 ，空间短缺、高昂的建筑和能源成本、困难的全球经济形势、通货膨胀和利率上升都 给当地经济带来了不确定性。

挑战与机遇

图林根工业协会 medways e.V. 总经理 Eike Dazert 博士也意识到了这些挑战，但同时也意识到了耶拿企业所面临的机遇：

"耶拿拥有约 130 家生命科学企业，其中既有创新型初创企业，也有实力雄厚的中小型企业和全球性企业。该行业拥有约 12000 名员工，是创新的绝对驱动力"。

其范围从分析和诊断到传统药物生产、实验室自动化和激光治疗。据 Dazert 称，这些公司每年的营业额超过 10 亿欧元，其中约三分之二来自出口：

"在过去的三年中，供应链已经中断或被切断。这意味着企业不仅要寻找新的供应商，还要对其进行资格认证，并将其纳入授权流程。医疗行业的监管框架条件尤为严格，欧盟和联邦层面应谨慎从事，以确保创新不会放缓甚至被阻止。"

达泽特认为，在欧洲生产或符合可持续发展标准等因素不仅应该是人们所希望或要求的，而且这些要求还必须反映在招标的授标标准中。

当地的挑战也需要克服。在国际上，图林根和耶拿在技术工人中的知名度往往仍然太低，而在世界其他地方，赚钱的机会更为丰厚。

然而，达泽特认为，硬性事实、软性地理位置因素以及在这里工作的 "具有解决问题能力和实践心态的人 "都有利于耶拿的发展："这里的社区网络非常完善；靠近大学、学院和医院的地理位置为生命科学企业提供了肥沃的土壤"。

耶拿也是国际化大都市，这对于来自国外的技术工人来说尤为重要。文化、自然和休闲活动以及良好的儿童保育设施也是耶拿的优势所在。

积极支持初创企业

来自耶拿的 BLINK AG 公司也走过了从 "信箱 "中 的初创企业到定制实验室大楼的 道路。由首席执行官欧根-埃尔曼特劳特（Eugen Ermantraut）领导的团队开发了一种新型生物分析流程，目前正在建立必要试剂（即检测剂）的生产。

"Ermantraut说："这样就可以在实验室以及以患者为中心的应用中快速、精确地检测临床参数。

公司于 2015 年底在贝腾贝格的生物仪器中心（BIZ）成立；BLINK 目前拥有 60 多名员工，并于 2021 年在 JenA4 工业区建造了一座占地面积达 4500 平方米的定制实验室、管理和生产大楼。

"公司老板说："我们之所以选择新建一座大楼，是因为租用的空间往往有限，而且实验室空间的基本设备要求并不总是能得到满足。

埃尔曼特劳特认为，在学术机构之外，还需要积极监管的孵化器（即积极陪伴和支持初创企业的组织），并明确以生命科学为重点，这样其他创始人也能成功走上这条道路。这将稳定并加速该行业的现有增长。

不断增长的空间需求

增长可以用数字来衡量：目前在建的实验室面积为 8,7000 平方米；在未来五年内，企业将需要扩建约 12,000 平方米。Patrick Werner 认为， 为了满足这一需求，必须尽快开发土地利用规划中的预留商业区。至关重要的是，这些区域要足够大，并且方便员工进出。 实验室空间不能建在 "绿地 "上，而必须在基础设施完善的地方合理开发。

背景：耶拿第一份实验室市场报告的方法和数据收集

2020 年 7 月 ，耶拿经济研究所的 一个投资项目的外部合作伙伴要求其提供有关耶拿实验室市场的具体数据。但当时只有办公空间市场的数据。2020 年秋冬季，耶拿经济研究所研究了全德国的可靠数据；与此同时，对实验室空间的需求从 2021 年开始急剧上升。因此，经济发展机构决定自行开展数据收集和分析工作。

为此，耶拿经济发展局与 Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif)密切合作，于 2021 年制定了一套专有的调查方法。耶拿经济学团队开发了数据源，确定了要调查的市场指标，并为调查确定了潜在的实验室空间用户。

调查于 2022 年开始实施：使用一份有关持有量、投资意向和空间周转的综合问卷对业主、管理部门和房地产中介进行了调查，并就建设活动和计划采取的建设措施对实验室空间使用者进行了访谈。与此同时，还对官方登记簿中的信息进行了汇编。第一期耶拿实验室市场报告就是在此数据收集基础上编写的。