天堂般的低空置率和不断上涨的租金

耶拿经济发展局发布 2019 年办公楼市场报告

空置率下降、使用率下降、需求旺盛、商业租金上涨--这是最新发布的第四期《耶拿办公楼市场报告》的主要结论。耶拿经济局（JenaWirtschaft）与耶拿弗里德里希-席勒大学（Friedrich Schiller University Jena，FSU）经济地理学系主任、城市发展与环境部以及商业地产代理商工作组每年都会联合发布这份商业地产报告，其中重点介绍了主要的市场指标和发展情况，主要面向政治家、投资者和企业。

据耶拿经济发展局（JenaWirtschaft）副局长马库斯-亨肯迈尔（Markus Henkenmeier）介绍，"光明之城 "的情况正变得越来越紧张："耶拿的写字楼市场需要更多的潜在租户，这样才能继续满足经济良好发展的条件"。耶拿的空置率为1.8%（2017年：2.1%），平均租金上涨了1.10欧元/平方米，目前的平均租金为9.20欧元/平方米，当地的办公空间供应量过低。所谓的波动储备至少需要 3%。

新建筑项目是重要的选址决策

作者指出，办公空间的短缺分布不均：例如，校园轴线上只有 0.8% 的办公空间空置，而戈什维茨则为 4.2%。然而，其中近三分之二的面积为 250 平方米或以下，而大面积（即 250 平方米或以上）的办公空间却很难找到。不过，据亨肯迈尔介绍，耶拿高科技行业中快速发展的公司对这些大型空间的需求尤为迫切。知识密集型行业，尤其是信息技术产业，非常重视地理位置和设施；在这方面，供应短缺越来越多地导致了寻找办公空间的问题。结果是寻找时间延长，租金上涨。"只有通过新建和改建，扩建和搬迁所需的空间才能达到要求。耶拿市长兼城市发展与环境部部长克里斯蒂安-格利茨（Christian Gerlitz）表示："这就是为什么新的建设项目，例如位于施泰因韦格（Steinweg）或新洛贝达（Neulobeda）的项目，都是重要而正确的选址决策。

平均租金上涨和以需求为导向的规划

2018年的租用面积为18150平方米，与上一年相比减少了3390平方米。与此同时，租金上涨至平均每平方米9.20欧元；在个别情况下，写字楼租金可高达每平方米18欧元。对于地理位置优越（即位于市中心或靠近市中心）、拥有高质量固定装置和设备（如空调）的大面积办公空间，租金为每平方米 11 欧元起。弗里德里希-席勒大学耶拿分校经济地理学教席的 Sebastian Henn 教授博士说："城市、开放的环境和现代化的工作环境（如开放空间）已成为企业在日益激烈的技术工人竞争中的重要选址因素。知识密集型行业越来越倾向于在中心地带办公，而医疗和社会服务行业则希望靠近同行业的其他公司，并且平均而言对价格更为敏感。城市发展部负责人克里斯蒂安-格利茨（Christian Gerlitz）认为："耶拿的经济具有持续增长的潜力。在办公和商业空间方面，我们需要对该地区未来的需求和选择进行更深入的研究"。

联合办公空间中的现代化办公环境

除了通过销售或长期租赁来分配办公空间外，耶拿还越来越多地提供工作空间和基础设施供临时办公使用。这些所谓的联合办公空间为办公用户提供从工作站到培训课程等一系列服务。"Henn教授说："现代工作组织形式和基于项目的工作方法的增加是全球趋势，对于企业和地点来说正变得越来越重要。本期办公楼市场报告专门有一章介绍耶拿的联合办公空间。2018 年，共有三个地点提供了此类空间，还有一个正在规划中。"城市发展部负责人格利茨强调说："可持续发展的商业地点也包括现代化的办公工作环境，因此在这一领域扩大办公空间是一项合乎逻辑的重要发展。

耶拿未来还会发生什么？有一点是肯定的：企业希望发展并将继续发展，这不仅体现在当前的办公楼市场报告中，也体现在以耶拿经济研究所的名义进行的企业调查中。"耶拿的企业认为，除了熟练劳动力短缺外，可用空间不足也是耶拿面临的最大挑战。我们必须解决这一问题"，企业促进者马库斯-亨肯迈尔（Markus Henkenmeier）说。

稳步增长的管道量

耶拿的办公空间供应量有望增加。然而，在约 74170 平方米的规划面积中，只有约 18% 的面积被出租，其余的面积都是企业自建的。研究显示，这只会稍微缓解办公楼市场的压力。施泰因韦格大厦和 IT-Paradies 扩建项目将提供更多的租赁空间。"近年来的发展清楚地表明，为了继续为耶拿经济必要的增长创造积极的条件，采取积极的政治和投资友好型行动非常重要，"亨恩教授说。

2018 年主要数据一览：