空置率略有上升，租金也是如此

新版耶拿办公楼市场报告发布：多重危机与变革

尽管 2022 年面临着各种经济和地缘政治挑战，但事实证明 "光明之城 "耶拿的办公空间市场是稳定的。这是耶拿经济发展公司（JenaWirtschaft）与城市发展和环境部以及 "耶拿办公楼市场 "工作组合作发布的第八次办公楼市场报告的结论。报告指出，耶拿办公楼市场的特点是对不断变化的工作环境、经济不确定性和特定地点因素的反应。具体而言，这意味着市场上的办公空间越来越少，空置率略微上升了 0.4 个百分点，达到 1.7%。物业的微观位置，即物业在城市中的具体位置，正变得越来越重要。总体而言，"光明之城 "的办公面积增至近 75 万平方米。特别是科技服务行业的公司正在寻找办公空间，从而影响了市场的发展，并继续成为该市的经济驱动力。

多重危机挑战市场

耶拿经济研究所（JenaWirtschaft）项目经理帕特里克-维尔纳（Patrick Werner）是本报告的撰写人，他对研究报告进行了如下总结：

"与前一年一样，商业地产市场的参与者们不得不在不确定的水域中徘徊。高昂的建筑和能源成本、乌克兰战争、相当糟糕的全球经济形势以及利率的回升也阻碍了国内市场的经济前景"。

此外，合适房产的有限供应也拖累了市场，而空置率的适度上升也无济于事。企业为了节约成本，特别减少了所谓的'影子空置'。这就意味着，市场上出现了作为增长储备的空间。

使用率降低，租金上涨，空置率略有上升

报告指出，2022 年的需求转向面积不超过 250 平方米的小型办公空间，这种空间更加灵活，成本效益更高。因此，去年 15170 平方米的出租率也相对较低。不过，个别行业（如数字经济）的支付意愿仍然很高。去年写字楼市场的最高租金为每平方米 16 欧元，比 2021 年高出约 3 欧元。 总体而言，平均租金升至每平方米 10.60 欧元。租金范围略有缩小。

写字楼的有限范围和转型

耶拿写字楼市场的下一步是什么？

"帕特里克-维尔纳说："展望未来，由于合适的现有办公空间越来越少，大多数新建办公空间都是自用，同时许多企业的谈判空间也在缩小，因此对有吸引力办公空间的竞争压力将持续存在。

Patrick Werner 说。与近几年相比，"整体方案 "比以往任何时候都更加重要。新报告指出，不断变化的工作环境也对办公物业的供需产生了越来越大的影响。Werner 认为，混合办公已成为标准办公方式，因此许多公司需要的传统办公空间越来越少。500 平方米以上办公空间占用率的下降和整体营销时间的延长也证明了这一点。但与此同时，对员工工作条件的要求也在不断提高。

"理想的办公空间既要具有高度的定制性，又要考虑到租户对成本和地理位置的敏感性，"维尔纳说。

维尔纳说。工作场所作为聚会和社交的场所仍然非常重要。因此，虽然办公桌的数量在减少，但交流和社交空间的比例却在增加。

可持续性仍然是一种趋势和要求

生态可持续性仍然是一个重要趋势，也是潜在租户对物业的要求。这导致了市场的两极分化：一方面，对符合法律和环保要求的经济适用房的竞争正在加剧。另一方面，不符合这些可持续标准的现有房产也面临着永久贬值的挑战。

强大的适应能力

"许多耶拿公司都学会了如何应对近几个月和近几年的多重危机。这种韧性也为耶拿的写字楼市场提供了支持，尽管面临各种挑战，本财政年度的预测也不容乐观，但在未来几年内，耶拿的写字楼市场仍将在全市所有区域推出项目。为进一步将耶拿发展成为一个可持续发展的城市，我们已经采取了许多措施，但要认识到并充分挖掘潜力，还需要采取巧妙的方法、开展合作和项目。

耶拿经济联合会授权签约人马库斯-亨肯迈尔（Markus Henkenmeier）总结道。

2023 年办公楼市场报告》重要关键数据一览：

注：这些数据指的是 2022 年的数据。 写字楼市场报告收集并分析了前一年的年度数据。