Низький рівень вакантності та зростання орендної плати в раю

Агентство економічного розвитку Єни опублікувало звіт про ринок офісної нерухомості за 2019 рік

Зниження рівня вакантних площ, скорочення зайнятості в поєднанні з високим попитом та зростанням орендних ставок - ось основні висновки нового, четвертого звіту про ринок офісної нерухомості в Єні. Звіт про комерційну нерухомість, який JenaWirtschaft публікує щороку спільно з кафедрою економічної географії Єнського університету ім. Фрідріха Шиллера (FSU), Департаментом міського розвитку та навколишнього середовища і робочою групою агентів з комерційної нерухомості, висвітлює ключові ринкові показники та тенденції і призначений для політиків, інвесторів та компаній.

За словами Маркуса Хенкенмайєра, заступника голови Агентства економічного розвитку Єни (JenaWirtschaft), ситуація у "Місті світла" стає дедалі напруженішою: "Офісний ринок Єни потребує більшої пропозиції для потенційних орендарів, щоб і надалі забезпечувати умови для належного економічного розвитку". З рівнем вакантності 1,8% (2017: 2,1%) і зростанням середньої орендної плати на 1,10 євро за квадратний метр до нинішнього середнього показника в 9,20 євро за квадратний метр, пропозиція офісних приміщень на місцевому ринку є надто низькою. Необхідний так званий резерв на випадок коливань у розмірі щонайменше 3 відсотків.

Нові будівельні проекти як важливі рішення щодо розміщення

За словами авторів, дефіцит площ розподілений нерівномірно: Наприклад, лише 0,8 відсотка офісних площ на осі Кампусу є вільними, порівняно з 4,2 відсотками у Ґешвіці. Однак майже дві третини цих приміщень були площею 250 квадратних метрів або менше, тоді як великі приміщення - тобто 250 квадратних метрів або більше - було важко знайти. Однак, за словами Хенкенмайєра, ці великі приміщення користуються особливим попитом серед швидкозростаючих компаній у високотехнологічних секторах Єни. Наукомісткі галузі, зокрема ІТ-індустрія, приділяють велику увагу розташуванню та обладнанню; тут дефіцит приміщень дедалі частіше призводить до проблем з їх пошуком. Результатом є довший час пошуку та вищі орендні ставки. "Простір, необхідний для розширення та нових переїздів, може бути реалізований в необхідному обсязі лише за рахунок нового будівництва та перепрофілювання. Саме тому нові будівельні проекти, наприклад, на Штайнвег або в Нойлобеді, є важливими і правильними рішеннями щодо розташування", - підтверджує Крістіан Герліц, мер Єни і керівник департаменту міського розвитку та навколишнього середовища.

Зростання середньої орендної плати та планування, орієнтоване на попит

З 18 150 квадратних метрів у 2018 році було зайнято на 3 390 квадратних метрів менше площі, ніж у попередньому році. Водночас орендні ставки зросли в середньому до 9,20 євро за квадратний метр; в окремих випадках орендна плата за офіси може сягати 18 євро за квадратний метр. Для офісних приміщень великого формату, розташованих у хорошому місці - тобто в центрі або недалеко від центру - і з високоякісним обладнанням, наприклад, кондиціонером, пропонували від 11 євро за квадратний метр. Зокрема, високотехнологічні сектори Єни належать до найважливіших груп попиту, оскільки хороше середовище є вирішальним фактором для працівників: "Міське, відкрите середовище та сучасні робочі умови, такі як відкриті простори, стали важливими факторами розташування компаній в умовах зростаючої конкуренції за кваліфікованих працівників", - говорить професор, доктор Себастьян Хенн з кафедри економічної географії Університету ім. Фрідріха Шиллера в Єні. Наукомісткі галузі дедалі більше орієнтуються на розташування центральних офісів, тоді як сектор охорони здоров'я та соціальних послуг прагне бути ближче до інших компаній цього ж сектору і в середньому є значно чутливішим до ціни. Перспективне планування має тут важливе значення, як знає Крістіан Герліц, керівник відділу містобудування: "Єна має потенціал для подальшого економічного зростання. Коли мова йде про офісні та торгові приміщення, ми повинні ще уважніше придивитися до потреб і можливостей на цій території в майбутньому".

Сучасне робоче середовище в коворкінгах

На додаток до розподілу офісних приміщень шляхом продажу або довгострокової оренди, робочі простори та інфраструктура також все частіше стають доступними для тимчасового офісного використання в Єні. Ці так звані коворкінги пропонують широкий спектр послуг - від робочих місць до навчальних програм для офісних користувачів. "Сучасні форми організації праці та поширення проектних методів роботи - це глобальні тенденції, які стають все більш важливими для компаній та локацій", - говорить професор Хенн. У поточному звіті про офісний ринок окремий розділ присвячено коворкінгам у Єні. У 2018 році такі простори пропонували три локації, і ще одна планується до відкриття. "Сталі бізнес-локації також включають в себе сучасне офісне робоче середовище, тому розширення офісних площ у цьому сегменті є логічним і важливим розвитком", - підкреслив Герліц, керівник відділу містобудування.

Але що ще буде відбуватися в Єні в майбутньому? Одне можна сказати напевно: компанії хочуть рости і будуть продовжувати це робити, про що свідчить не лише поточний звіт про офісний ринок, але й опитування компаній, проведене за дорученням JenaWirtschaft. "Поряд з нестачею кваліфікованої робочої сили, компанії Єни вважають брак вільних приміщень найбільшою проблемою в місті. Ми повинні вирішити цю проблему", - каже бізнес-промоутер Маркус Хенкенмайєр.

Постійно зростаючий обсяг замовлень

Очікується, що пропозиція офісних приміщень у Єні зростатиме. Проте з приблизно 74 170 квадратних метрів площі, що перебуває в стадії будівництва, лише близько 18 відсотків здаються в оренду - решта будується компаніями для себе. Згідно з дослідженням, це лише трохи розвантажить офісний ринок. Більша кількість орендних площ створюється у вежі Штайнвег та у продовженні ІТ-парків. "Розвиток подій останніх років чітко показує важливість активних політичних та інвестиційно сприятливих дій для того, щоб продовжувати створювати позитивні умови для економічно необхідного зростання в Єні", - говорить професор Хенн.

Ключові цифри 2018 року з першого погляду: