"Науки про життя" Єни потребують більше простору для зростання

Агентство економічного розвитку Єни опублікувало перший загальнонаціональний звіт про лабораторний ринок

Найважливіші факти коротко

• Агентство економічного розвитку Єни опублікувало перший звіт про ринок лабораторій у Німеччині
• Мета - створити прозорість цього підринку та надати достовірну інформацію для прийняття інвестиційних рішень компаніями та науково-дослідними установами, а також для розвитку муніципальних територій.
• Різке зростання попиту, особливо з боку зростаючого сектору медико-біологічних наук з дуже специфічними вимогами щодо розташування та будівництва, відповідає обмеженій пропозиції орендної нерухомості та інвестиційних можливостей
• Зростання може тривати лише за умови, що місто розвиватиме додаткові площі відповідно до потреб компаній та забезпечить достатні стимули для (майбутніх) кваліфікованих працівників

Зростання сектору наук про життя

Цифри вражають: єнські компанії в галузі наук про життя, тобто в підгалузях медичної техніки, біотехнологій, аналітики та біоаналітики, а також техніки для здоров'я, генерують понад мільярд євро обороту на рік. За останні три роки багато з цих компаній пережили величезний стрибок зростання, що призвело до збільшення попиту на лабораторні приміщення у місті світла. Причинами цього є загальні демографічні зміни зі старінням суспільства, яке потребує медичних продуктів і послуг. Пандемія коронавірусу також відіграла роль каталізатора. І ще: компанії хочуть стати менш залежними від геополітичних подій і уникати вузьких місць у постачанні та зберіганні, наскільки це можливо. Для цього їм потрібен відповідний простір на місці. Корпорація економічного розвитку Єни (JenaWirtschaft) опублікувала перший звіт про лабораторний ринок Єни - і, згідно з власним дослідженням, всієї Німеччини - з метою надання всебічного огляду.

Перший звіт про лабораторний ринок Єни

Згідно з дослідженням, лабораторний ринок Єни наразі складає понад 100 000 квадратних метрів. Більше половини з них припадає на університети та інститути, ще чверть - на дослідницькі компанії. Близько п'ятої частини площі використовується для виробництва. Відповідні інститути та компанії в основному розташовані в кампусі Бойтенберга, в Єні-Північній, а також у промислових зонах Гешвіц та Єна21. Згідно зі звітом, найбільш динамічними користувачами є інститути та компанії з кластеру наук про життя, а також з оптики та фотоніки і точного машинобудування.

За словами Патріка Вернера, керівника проекту JenaWirtschaft, стартапи та молоді компанії в першу чергу орієнтуються на оренду приміщень, тоді як науково-дослідні інститути та відомі компанії будують для власних потреб. І вимоги до простору високі:

"Ринок лабораторій часто має особливі вимоги. Вони варіюються від специфічних фільтрів для відпрацьованого повітря до чистих приміщень і генних лабораторій".

Відповідно, діапазон цін на оренду в сегменті не може бути визначений, однак, згідно зі звітом, чиста сира орендна плата у 2022 році становитиме 10 євро за квадратний метр. Дефіцит площ, високі витрати на будівництво та енергоносії, складна світова економічна ситуація, інфляція та зростання процентних ставокнаразі створюють невизначеність для місцевої економіки.

Виклики та можливості

Доктор Айке Дазерт, виконавчий директор Тюрингської галузевої асоціації medways e.V., також усвідомлює ці виклики, але також і можливості для компаній в Єні:

"У нас в Єні розташовано близько 130 компаній, що працюють у сфері біомедицини, від інноваційних стартапів до потужних МСП та глобальних гравців. Маючи близько 12 000 працівників, ця галузь є абсолютним рушієм інновацій".

Спектр охоплює від аналітики та діагностики до класичного виробництва ліків, автоматизації лабораторій та лазерної терапії. За словами Дазерта, компанії генерують оборот понад мільярд євро на рік, близько двох третин якого припадає на експорт:

"За останні три роки ланцюги поставок були порушені або скорочені. Це означає, що компаніям доводиться не лише шукати нових постачальників, але й кваліфікувати їх та інтегрувати в процес авторизації. Умови регуляторної бази є особливо суворими в медичному секторі, і на рівні ЄС та на федеральному рівні слід подбати про те, щоб інновації не сповільнювалися і навіть не запобігали їхньому розвитку".

За словами Дазерта, такі фактори, як виробництво в Європі або відповідність критеріям сталого розвитку, повинні бути не тільки бажаними або обов'язковими, але ці вимоги також повинні бути відображені в критеріях присудження контрактів на тендерах.

Необхідно також долати місцеві виклики. Тюрінгія та Єна часто все ще недостатньо відомі на міжнародному рівні серед кваліфікованих працівників, а можливості заробітку є більш прибутковими в інших країнах світу.

Однак, за словами Дазерта, на користь Єни свідчать об'єктивні факти, м'які фактори розташування та "люди з навичками вирішення проблем і практичним мисленням", які тут працюють: "Тутешня громада дуже добре пов'язана з мережею, а близькість до університету, коледжів і лікарні сприяє залученню гравців у сфері біологічних наук".

Єна також є космополітичним та інтернаціональним містом, що особливо важливо для кваліфікованих працівників з-за кордону. Культура, природа та дозвілля, а також хороші заклади догляду за дітьми також є аргументами на користь Єни як місця розташування.

Активна підтримка стартапів

КомпаніяBLINK AG з Єни пройшла шлях від стартапу "в поштовій скриньці" до індивідуальної лабораторної будівлі. Команда на чолі з генеральним директором Євгеном Ермантраутом розробила новий біоаналітичний процес і наразі налагоджує виробництво необхідних реагентів, тобто детекторів.

"Це дозволяє швидко і точно визначати клінічні параметри в лабораторних умовах, а також у програмах, орієнтованих на пацієнта", - говорить Ермантраут.

Компанія розпочала свою діяльність наприкінці 2015 року в Центрі біоінструментів (BIZ) на Ботенберзі; зараз у BLINK працює понад 60 осіб, а в 2021 році вона побудувала індивідуальну лабораторну, адміністративну та виробничу будівлю загальною площею 4 500 квадратних метрів у промисловому комплексі JenA4.

"Ми обрали нову будівлю, оскільки орендовані приміщення часто доступні лише в обмеженому обсязі, а базові вимоги до обладнання лабораторних приміщень не завжди задовольнялися", - каже керівник компанії.

На думку Ермантраута, інкубатори з активним наглядом - тобто організації, які активно супроводжують і підтримують стартапи - потрібні і поза академічними структурами з чітким фокусом на медико-біологічні науки, щоб інші засновники також могли успішно йти цим шляхом. Це могло б стабілізувати і прискорити існуюче зростання в секторі.

Зростання попиту на приміщення

Зростання, яке можна виміряти в цифрах:Наразі на стадії будівництва перебуває 8 7000 квадратних метрів лабораторних приміщень; протягом наступних п'яти років компаніям потрібно буде розширити їх приблизно на 12 000 квадратних метрів.За словами Патріка Вернера, для того, щоб задовольнити цей попит, зарезервовані комерційні площі в плані землекористування повинні бутишвидко освоєні. Дуже важливо, щоб ці площі були достатньо великими та легкодоступними для працівників. Лабораторні приміщення не можуть бути побудовані десь на "чистому місці", а повинні бути розумно забудовані в місцях з хорошою інфраструктурою.

Передумови: Методологія та збір даних для першого звіту про ринок лабораторій в Єні

У липні 2020 року зовнішні партнери з інвестиційного проєкту звернулися до JenaWirtschaft з проханням надати конкретні дані про лабораторний ринок Єни. На той час, однак, були доступні лише дані про ринок офісних приміщень. Восени та взимку 2020 року JenaWirtschaft дослідила достовірні дані по всій Німеччині; водночас попит на лабораторні приміщення різко зріс з 2021 року. Тому агентство економічного розвитку вирішило провести власний збір та аналіз даних.

З цією метою у 2021 році у тісній співпраці з Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) було розроблено власну методологію опитування. Команда JenaWirtschaft розробила джерела даних та визначила ринкові показники, які підлягають дослідженню, а також визначила потенційних користувачів лабораторних приміщень для опитування.

Реалізація дослідження розпочалася у 2022 році: власники, адміністрації та агенти з нерухомості були опитані за допомогою комплексної анкети щодо власності, інвестиційних намірів та обігу площ, а користувачі лабораторних приміщень були опитані щодо будівельної діяльності та запланованих будівельних заходів. У той же час, інформація була зібрана з офіційних реєстрів. На основі цього збору даних було підготовлено 1-й звіт про ринок лабораторних приміщень у м. Єна.