Низкий уровень вакансий и рост арендной платы в раю

Агентство экономического развития Jena публикует отчет об офисном рынке за 2019 год

Падение доли вакантных площадей, сокращение числа занятых помещений в сочетании с высоким спросом и ростом арендной платы за коммерческие помещения - таковы основные выводы нового, четвертого отчета о рынке офисной недвижимости Йены. Отчет о коммерческой недвижимости, который JenaWirtschaft публикует ежегодно совместно с кафедрой экономической географии Йенского университета имени Фридриха Шиллера (FSU), Департаментом городского развития и окружающей среды и рабочей группой агентов по коммерческой недвижимости, освещает ключевые показатели и события рынка и предназначен для политиков, инвесторов и компаний.

По словам Маркуса Хенкенмайера, заместителя руководителя Агентства экономического развития Йены (JenaWirtschaft), в Городе света становится тесно: "Офисный рынок Йены нуждается в большем предложении для потенциальных арендаторов, чтобы условия для хорошего экономического развития продолжали выполняться". При уровне вакантных площадей в 1,8 % (2017: 2,1 %) и увеличении средней арендной платы на 1,10 евро за квадратный метр до нынешних 9,20 евро за квадратный метр местное предложение офисных площадей слишком мало. Необходим так называемый резерв колебаний в размере не менее 3 процентов.

Новые строительные проекты как важное решение о местоположении

По мнению авторов, нехватка площадей распределена неравномерно: Например, только 0,8 процента офисных площадей в районе Кампуса были свободны, в то время как в Гёшвице - 4,2 процента. Однако почти две трети этих площадей были площадью 250 квадратных метров или меньше, в то время как большие площади, то есть 250 квадратных метров или больше, было трудно найти. Однако, по словам Хенкенмайера, эти большие площади особенно востребованы быстрорастущими компаниями из высокотехнологичных секторов Йены. Наукоемкие отрасли и, в частности, ИТ-индустрия уделяют большое внимание местоположению и оборудованию; здесь дефицит предложения все чаще приводит к проблемам с поиском помещений. В результате увеличивается время поиска и повышается арендная плата. "Необходимые для расширения и переезда площади могут быть реализованы в требуемом объеме только за счет нового строительства и перепрофилирования. Именно поэтому новые строительные проекты, например, на Штайнвеге или в Нойлобеде, являются важными и правильными решениями в отношении местоположения", - подтверждает Кристиан Герлиц, мэр Йены и глава Департамента городского развития и окружающей среды.

Растущая средняя арендная плата и планирование, ориентированное на спрос

В 2018 году по сравнению с предыдущим годом было сдано на 3 390 квадратных метров меньше площадей, чем в прошлом году, - 18 150 квадратных метров. В то же время арендная плата выросла в среднем до 9,20 евро за квадратный метр; в отдельных случаях стоимость аренды офисов может достигать 18 евро за квадратный метр. Крупноформатные помещения в хорошем месте - в центре или недалеко от центра - с качественным оборудованием и оснащением - например, кондиционерами - предлагались по цене от 11 евро за квадратный метр. В частности, высокотехнологичные отрасли Йены относятся к наиболее важным группам спроса, поскольку хорошая окружающая среда является решающим фактором для сотрудников: "Городская, открытая среда и современные условия работы, такие как открытые пространства, стали важными факторами местоположения компаний в условиях растущей конкуренции за квалифицированных работников", - говорит профессор д-р Себастьян Хенн с кафедры экономической географии Университета Фридриха Шиллера в Йене. Наукоемкие отрасли все больше ориентируются на расположение центральных офисов, в то время как сектор здравоохранения и социальных услуг стремится к близости к другим компаниям того же сектора и в среднем значительно более чувствителен к ценам. Кристиан Герлиц, руководитель отдела городского развития, знает, что здесь важно перспективное планирование: "У Йены есть потенциал для дальнейшего экономического роста. Когда речь идет об офисных и торговых площадях, мы должны еще более внимательно изучить потребности и возможности этого места в будущем".

Современная рабочая среда в коворкинг-пространствах

Наряду с продажей или долгосрочной арендой офисных помещений в Йене все чаще предлагаются рабочие места и инфраструктура для временного использования. Эти так называемые коворкинг-пространства предлагают широкий спектр услуг - от рабочих мест до обучающих программ для пользователей офисов. "Современные формы организации труда и рост проектных методов работы - это глобальные тенденции, которые становятся все более важными для компаний и мест их расположения", - говорит профессор Хенн. В текущем отчете о рынке офисов отдельная глава посвящена коворкинг-пространствам в Йене. В 2018 году такие пространства предлагались в трех местах, и еще одно место находится в планах. "Устойчивое местоположение бизнеса также включает в себя современную офисную рабочую среду, поэтому расширение офисных площадей в этом сегменте является логичным и важным развитием", - подчеркнул Герлиц, руководитель отдела городского развития.

Но что еще произойдет в Йене в будущем? Одно можно сказать точно: компании хотят расти и будут продолжать это делать, о чем свидетельствует не только текущий отчет по рынку офисных помещений, но и опрос компаний, проведенный по заказу JenaWirtschaft. "Наряду с нехваткой квалифицированной рабочей силы, компании Йены считают недостаток свободных площадей самой большой проблемой в Йене. Мы должны решить эту проблему", - говорит организатор бизнеса Маркус Хенкенмайер.

Постоянно растущий объем предложения

Ожидается, что предложение офисных помещений в Йене будет расти. Однако из примерно 74 170 квадратных метров площадей, сдаваемых в аренду, только около 18 процентов - остальные строятся компаниями для себя. Согласно исследованию, это лишь немного разгрузит офисный рынок. Более значительные объемы арендных площадей создаются в башне Штайнвег и в расширении IT-Paradies. "События последних лет наглядно демонстрируют важность активных политических и инвестиционных действий для дальнейшего создания положительных условий для экономически необходимого роста Йены", - говорит профессор Хенн.

Ключевые показатели 2018 года с первого взгляда: