Wskaźnik pustostanów nieznacznie wzrasta, podobnie jak czynsze

Nowy raport z rynku biurowego w Jenie opublikowany: Wielokrotne kryzysy i transformacje

Pomimo wszystkich wyzwań gospodarczych i geopolitycznych w 2022 r., rynek powierzchni biurowych w Mieście Światła Jenie okazuje się stabilny. Taki wniosek płynie z ósmego raportu na temat rynku biurowego opublikowanego przez Jena Economic Development Corporation (JenaWirtschaft) we współpracy z Wydziałem Rozwoju Miasta i Środowiska oraz grupą roboczą "Jena Office Market". Według raportu, rynek charakteryzuje się reakcjami na zmieniający się świat pracy, niepewnością gospodarczą i czynnikami specyficznymi dla lokalizacji. Konkretnie oznacza to, że na rynek trafiło mniej i mniejszych powierzchni, a wskaźnik pustostanów wzrósł nieznacznie o 0,4 punktu procentowego do 1,7%. Odpowiednia mikrolokalizacja nieruchomości - tj. gdzie dokładnie znajduje się nieruchomość w mieście - staje się coraz ważniejsza. Całkowita powierzchnia biurowa w Mieście Światła wzrosła do prawie 750 000 metrów kwadratowych. Powierzchni poszukują w szczególności firmy z sektora usług naukowych i technicznych, kształtując w ten sposób rynek i pozostając siłą napędową gospodarki miasta.

Liczne kryzysy stanowią wyzwanie dla rynku

Kierownik projektu JenaWirtschaft Patrick Werner, który opracował raport, podsumowuje badanie w następujący sposób:

"Podobnie jak w poprzednim roku, gracze na rynku nieruchomości komercyjnych muszą manewrować po niepewnych wodach. Wysokie koszty budowy i energii, wojna w Ukrainie, raczej słaba sytuacja gospodarcza na świecie i zwrot w stopach procentowych również utrudniają perspektywy gospodarcze na rynku krajowym".

Ponadto ograniczona dostępność odpowiednich nieruchomości spowalnia rynek, któremu nie pomaga umiarkowany wzrost wskaźnika pustostanów. Firmy zredukowały tak zwane "pustostany w tle", w szczególności w celu obniżenia kosztów. Oznacza to, że powierzchnia została wprowadzona na rynek, aby służyć jako rezerwa wzrostu.

Mniejszy popyt, wyższe czynsze, niewielki wzrost pustostanów

Według raportu, popyt w 2022 r. przesunął się w kierunku mniejszych powierzchni do 250 metrów kwadratowych, które są bardziej elastyczne i opłacalne. W rezultacie ubiegłoroczny popyt na poziomie 15 170 metrów kwadratowych również był stosunkowo niski. Jednak gotowość poszczególnych sektorów do płacenia, na przykład gospodarki cyfrowej, pozostaje wysoka. Czynsz za najlepsze powierzchnie na rynku biurowym wyniósł w ubiegłym roku 16 EUR za metr kwadratowy, czyli o około 3 EUR więcej niż w 2021 r. Ogólnie rzecz biorąc, średni czynsz wzrósł do 10,60 EUR za metr kwadratowy. Zakres czynszów nieznacznie się zawęził.

Ograniczony zakres i transformacja biur

Co dalej z rynkiem biurowym w Jenie?

"Patrząc w przyszłość, presja konkurencyjna na atrakcyjną powierzchnię będzie się utrzymywać, ponieważ odpowiednia istniejąca powierzchnia staje się coraz rzadsza, większość nowej powierzchni jest budowana na własny użytek, a jednocześnie pole negocjacyjne dla wielu graczy kurczy się" - mówi Patrick Werner.

mówi Patrick Werner. W porównaniu do ostatnich lat, "całościowy pakiet" jest zatem ważniejszy niż kiedykolwiek. Według nowego raportu, zmieniający się świat pracy ma również coraz większy wpływ na podaż i popyt na nieruchomości biurowe. Według Wernera, praca hybrydowa jest obecnie standardem, dlatego wiele firm potrzebuje mniej tradycyjnych przestrzeni biurowych. Potwierdza to spadek popytu na powierzchnie biurowe powyżej 500 metrów kwadratowych i ogólnie dłuższy czas wprowadzania na rynek. Jednocześnie jednak rosną wymagania dotyczące warunków pracy pracowników.

"Idealna przestrzeń powinna być wysoce konfigurowalna i uwzględniać wrażliwość najemcy na koszty i lokalizację" - mówi Werner.

mówi Werner. Miejsce pracy pozostaje ważne jako miejsce spotkań i spotkań towarzyskich. Podczas gdy liczba biurek maleje, rośnie udział przestrzeni komunikacyjnych i społecznych.

Zrównoważony rozwój pozostaje trendem i wymogiem

Zrównoważony rozwój pozostaje również ważnym trendem i wymogiem stawianym nieruchomościom przez potencjalnych najemców. Powoduje to polaryzację rynku: z jednej strony nasila się konkurencja o niedrogie nieruchomości spełniające wymogi prawne i środowiskowe. Z drugiej strony istnieje wyzwanie polegające na tym, że istniejące nieruchomości, które nie spełniają tych zrównoważonych kryteriów, są trwale dewaluowane.

Solidna odporność

"Wiele firm z Jeny nauczyło się radzić sobie z wieloma kryzysami w ostatnich miesiącach i latach. Ta odporność wspiera również rynek biurowy w Jenie, który pomimo wszystkich wyzwań i ponurych prognoz na bieżący rok finansowy, będzie w stanie realizować projekty we wszystkich strefach rynku biurowego w mieście w nadchodzących latach. Podjęto wiele kroków w celu dalszego rozwoju Jeny jako zrównoważonej lokalizacji, ale nadal potrzebne są sprytne podejścia, współpraca i projekty, aby rozpoznać i w pełni wykorzystać potencjał".

podsumowuje Markus Henkenmeier, autoryzowany sygnatariusz JenaWirtschaft.

Ważne kluczowe dane z raportu na temat rynku biurowego 2023 w skrócie:

Uwaga: Liczby odnoszą się do 2022 r. Raport dotyczący rynku biurowego gromadzi i analizuje dane roczne z poprzedniego roku.