Niski wskaźnik pustostanów i rosnące czynsze w raju

Agencja Rozwoju Gospodarczego Jena publikuje raport o rynku biurowym 2019

Spadające wskaźniki pustostanów, malejący popyt w połączeniu z wysokim popytem i rosnącymi czynszami komercyjnymi - to kluczowe wnioski z nowego, czwartego raportu na temat rynku biurowego w Jenie. Raport dotyczący nieruchomości komercyjnych, który JenaWirtschaft publikuje corocznie wraz z Katedrą Geografii Ekonomicznej Uniwersytetu Friedricha Schillera w Jenie (FSU), Wydziałem Rozwoju Miast i Środowiska oraz grupą roboczą pośredników w obrocie nieruchomościami komercyjnymi, podkreśla kluczowe wskaźniki i zmiany na rynku i jest skierowany do polityków, inwestorów i firm.

Według Markusa Henkenmeiera, zastępcy szefa Agencji Rozwoju Gospodarczego Jeny (JenaWirtschaft), w Mieście Światła robi się coraz ciaśniej: "Rynek biurowy w Jenie potrzebuje większej podaży dla potencjalnych najemców, aby warunki dobrego rozwoju gospodarczego mogły być nadal spełnione". Przy wskaźniku pustostanów na poziomie 1,8% (2017: 2,1%) i wzroście średniego czynszu o 1,10 euro za metr kwadratowy do obecnej średniej 9,20 euro za metr kwadratowy, lokalna podaż powierzchni biurowej jest zbyt niska. Konieczna byłaby tak zwana rezerwa wahań w wysokości co najmniej 3 procent.

Nowe projekty budowlane jako ważne decyzje lokalizacyjne

Według autorów, niedobór powierzchni jest nierównomiernie rozłożony: Na przykład tylko 0,8 procent powierzchni biurowej w osi Campus było puste, w porównaniu do 4,2 procent w Göschwitz. Jednak prawie dwie trzecie tej powierzchni miało 250 metrów kwadratowych lub mniej, podczas gdy duże powierzchnie - tj. 250 metrów kwadratowych lub więcej - były trudne do znalezienia. Według Henkenmeiera te duże powierzchnie są jednak szczególnie poszukiwane przez szybko rozwijające się firmy z sektorów zaawansowanych technologii w Jenie. Sektory intensywnie wykorzystujące wiedzę, a w szczególności branża IT, przywiązują dużą wagę do lokalizacji i udogodnień; w tym przypadku krótka podaż coraz częściej prowadzi do problemów ze znalezieniem powierzchni. Rezultatem jest dłuższy czas poszukiwania i wyższe czynsze. "Przestrzeń wymagana do ekspansji i nowych relokacji może być zrealizowana w wymaganym zakresie tylko poprzez nowe budownictwo i konwersję. Dlatego nowe projekty budowlane, na przykład na Steinweg lub w Neulobeda, są ważnymi i właściwymi decyzjami lokalizacyjnymi", potwierdza Christian Gerlitz, burmistrz Jeny i dyrektor Departamentu Rozwoju Miasta i Środowiska.

Rosnące średnie czynsze i planowanie zorientowane na popyt

W 2018 roku wynajęto 18 150 metrów kwadratowych powierzchni, czyli o 3 390 metrów kwadratowych mniej niż w roku poprzednim. Jednocześnie czynsze wzrosły do średnio 9,20 euro za metr kwadratowy; w pojedynczych przypadkach czynsze biurowe mogą sięgać nawet 18 euro za metr kwadratowy. W przypadku wielkoformatowych powierzchni w dobrej lokalizacji - tj. w centrum lub blisko centrum - oraz z wysokiej jakości wyposażeniem - np. klimatyzacją - powierzchnia biurowa była oferowana od 11 EUR za metr kwadratowy. W szczególności sektory zaawansowanych technologii w Jenie należą do najważniejszych grup popytu, ponieważ dobre środowisko jest decydującym czynnikiem dla pracowników: "Miejskie, otwarte środowisko i nowoczesne środowiska pracy, takie jak otwarte przestrzenie, stały się ważnymi czynnikami lokalizacyjnymi dla firm w rosnącej konkurencji o wykwalifikowanych pracowników" - mówi prof. dr Sebastian Henn z Katedry Geografii Ekonomicznej na Uniwersytecie Friedricha Schillera w Jenie. Sektory intensywnie wykorzystujące wiedzę coraz częściej orientują się na centralne lokalizacje biurowe, podczas gdy sektor opieki zdrowotnej i usług społecznych poszukuje bliskości innych firm z tego samego sektora i jest średnio znacznie bardziej wrażliwy na ceny. Wie o tym Christian Gerlitz, dyrektor ds. rozwoju miasta: "Jena ma potencjał do dalszego rozwoju gospodarczego. Jeśli chodzi o powierzchnię biurową i handlową, musimy jeszcze dokładniej przyjrzeć się potrzebom i możliwościom tej lokalizacji w przyszłości".

Nowoczesne środowisko pracy biurowej w przestrzeniach coworkingowych

Oprócz dystrybucji powierzchni biurowej poprzez sprzedaż lub długoterminowy wynajem, w Jenie coraz częściej udostępniane są również przestrzenie robocze i infrastruktura do tymczasowego użytku biurowego. Te tak zwane przestrzenie coworkingowe oferują szeroki zakres usług, od stanowisk pracy po programy szkoleniowe dla użytkowników biur. "Nowoczesne formy organizacji pracy i wzrost liczby metod pracy opartych na projektach to globalne trendy, które stają się coraz ważniejsze dla firm i lokalizacji" - mówi profesor Henn. Obecny raport dotyczący rynku biurowego poświęca osobny rozdział przestrzeniom coworkingowym w Jenie. W 2018 roku trzy lokalizacje oferowały takie przestrzenie, a kolejna była w planach. "Zrównoważone lokalizacje biznesowe obejmują również nowoczesne środowiska pracy biurowej, dlatego ekspansja powierzchni biurowej w tym segmencie jest logicznym i ważnym kierunkiem rozwoju" - podkreślił Gerlitz, dyrektor ds. rozwoju miast.

Ale co jeszcze wydarzy się w Jenie w przyszłości? Jedno jest pewne: firmy chcą się rozwijać i nadal będą to robić, o czym świadczy nie tylko aktualny raport z rynku biurowego, ale także ankieta przeprowadzona na zlecenie JenaWirtschaft. "Obok niedoboru wykwalifikowanej siły roboczej, firmy z Jeny uważają brak dostępnej przestrzeni za największe wyzwanie w Jenie. Musimy temu zaradzić" - mówi promotor biznesu Markus Henkenmeier.

Stale rosnący wolumen zamówień

Oczekuje się, że podaż powierzchni biurowej w Jenie wzrośnie. Jednak z około 74 170 metrów kwadratowych powierzchni biurowej, tylko około 18 procent jest wynajmowanych - reszta jest budowana przez firmy dla nich samych. Według badania, tylko nieznacznie odciąży to rynek biurowy. Większe ilości powierzchni do wynajęcia powstają w Steinweg Tower i w rozbudowie IT-Paradies. "Rozwój sytuacji w ostatnich latach wyraźnie pokazuje znaczenie aktywnych działań politycznych i przyjaznych inwestycjom w celu dalszego tworzenia pozytywnych warunków dla niezbędnego wzrostu gospodarczego w Jenie" - mówi profesor Henn.

Kluczowe liczby 2018 w skrócie: