Lage leegstand en stijgende huren in het paradijs

Jena Economic Development Agency publiceert verslag over de kantorenmarkt 2019

Dalende leegstand, afnemende opname in combinatie met een grote vraag en stijgende commerciële huren - dat zijn de belangrijkste bevindingen van het nieuwe, vierde Jena Office Market Report. Het rapport over commercieel vastgoed, dat JenaWirtschaft jaarlijks publiceert samen met de leerstoel Economische Geografie van de Friedrich Schiller Universiteit Jena (FSU), de afdeling Stedelijke Ontwikkeling en Milieu en een werkgroep van commerciële vastgoedmakelaars, belicht de belangrijkste marktindicatoren en -ontwikkelingen en is gericht op politici, investeerders en bedrijven.

Volgens Markus Henkenmeier, plaatsvervangend hoofd van het bureau voor economische ontwikkeling van Jena (JenaWirtschaft), wordt het krap in de Lichtstad: "De kantorenmarkt van Jena heeft een groter aanbod nodig voor potentiële huurders, zodat aan de voorwaarden voor een goede economische ontwikkeling kan blijven worden voldaan." Met een leegstand van 1,8 procent (2017: 2,1 procent) en een stijging van de gemiddelde huurprijs van 1,10 euro per vierkante meter naar het huidige gemiddelde van 9,20 euro per vierkante meter is het lokale aanbod van kantoorruimte te laag. Een zogenaamde fluctuatiereserve van ten minste 3 procent zou noodzakelijk zijn.

Nieuwbouwprojecten als belangrijke locatiebeslissingen

Volgens de auteurs is het tekort aan ruimte ongelijk verdeeld: Zo stond slechts 0,8 procent van de kantoorruimte in de Campus-as leeg, tegenover 4,2 procent in Göschwitz. Bijna twee derde van deze ruimte was echter 250 vierkante meter of minder, terwijl vooral grote ruimtes - d.w.z. 250 vierkante meter of meer - moeilijk te vinden waren. Volgens Henkenmeier zijn deze grote ruimtes echter vooral gewild bij de snelgroeiende bedrijven in de hightechsectoren van Jena. Vooral de kennisintensieve sectoren en de IT-industrie besteden veel aandacht aan locatie en faciliteiten; hier leidt het tekort aan aanbod steeds vaker tot problemen bij het vinden van ruimte. Het gevolg is langere zoektijden en hogere huurprijzen. "De ruimte die nodig is voor uitbreidingen en nieuwe verhuizingen kan alleen in de vereiste mate worden gerealiseerd door nieuwbouw en verbouw. Daarom zijn nieuwbouwprojecten, bijvoorbeeld aan de Steinweg of in Neulobeda, belangrijke en juiste locatiebeslissingen," bevestigt Christian Gerlitz, burgemeester van Jena en hoofd van de afdeling Stadsontwikkeling en Milieu.

Stijgende gemiddelde huren en vraaggerichte planning

Met 18.150 vierkante meter werd in 2018 3.390 vierkante meter minder ruimte in beslag genomen dan het jaar daarvoor. Tegelijkertijd stegen de huurprijzen tot een gemiddelde van EUR 9,20 per vierkante meter; in individuele gevallen kunnen de kantoorhuren oplopen tot EUR 18 per vierkante meter. Voor grootformaat ruimte op een goede locatie - d.w.z. in het centrum of dicht bij het centrum - en met een hoogwaardige inrichting - bijvoorbeeld met airconditioning - werd kantoorruimte aangeboden vanaf EUR 11 per vierkante meter. Vooral de hightechsectoren in Jena behoren tot de belangrijkste vraaggroepen, omdat een goede omgeving een doorslaggevende factor is voor werknemers: "Een stedelijke, open omgeving en moderne werkomgevingen, zoals open ruimtes, zijn belangrijke vestigingsfactoren geworden voor bedrijven in de toenemende concurrentie om geschoolde werknemers," zegt Prof. Dr. Sebastian Henn van de leerstoel Economische Geografie aan de Friedrich Schiller Universiteit Jena. De kennisintensieve sectoren oriënteren zich steeds meer op centrale kantoorlocaties, terwijl de gezondheids- en sociale dienstensector de nabijheid van andere bedrijven in dezelfde sector zoekt en gemiddeld aanzienlijk prijsgevoeliger is. Een toekomstgerichte planning is hier belangrijk, zoals Christian Gerlitz, hoofd Stadsontwikkeling, weet: "Jena heeft het potentieel om economisch te blijven groeien. Als het gaat om kantoor- en bedrijfsruimte moeten we nog beter kijken naar de behoeften en mogelijkheden van de locatie in de toekomst."

Moderne kantoorwerkomgevingen in co-working spaces

Naast de distributie van kantoorruimte via verkoop of langetermijnhuur, worden er ook steeds meer werkruimtes en infrastructuur beschikbaar gesteld voor tijdelijk kantoorgebruik in Jena. Deze zogenaamde co-working spaces bieden een breed scala aan diensten, van werkplekken tot trainingsprogramma's voor kantoorgebruikers. "Moderne vormen van werkorganisatie en de toename van projectmatig werken zijn wereldwijde trends die steeds belangrijker worden voor bedrijven en locaties," zegt professor Henn. Het huidige rapport over de kantorenmarkt wijdt een apart hoofdstuk aan co-working spaces in Jena. In 2018 boden in totaal drie locaties dergelijke ruimtes aan, met nog één in de planning. "Bij duurzame bedrijfslocaties horen ook moderne kantoorwerkomgevingen, daarom is de uitbreiding van kantoorruimte in dit segment een logische en belangrijke ontwikkeling", benadrukt Gerlitz, hoofd Stadsontwikkeling.

Maar wat gaat er in de toekomst nog meer gebeuren in Jena? Eén ding is zeker: bedrijven willen groeien en zullen dat blijven doen, zoals niet alleen blijkt uit het huidige rapport over de kantorenmarkt, maar ook uit de bedrijvenenquête die in opdracht van JenaWirtschaft is uitgevoerd. "Naast het tekort aan geschoolde arbeidskrachten beschouwen de bedrijven in Jena het gebrek aan beschikbare ruimte als de grootste uitdaging in Jena. Hier moeten we iets aan doen," zegt bedrijfspromotor Markus Henkenmeier.

Gestaag toenemend pijplijnvolume

Het aanbod van kantoorruimte in Jena zal naar verwachting toenemen. Van de ongeveer 74.170 vierkante meter aan pijplijnruimte wordt echter slechts ongeveer 18 procent verhuurd - de rest wordt door bedrijven voor zichzelf gebouwd. Volgens het onderzoek zal dit de kantorenmarkt slechts in geringe mate ontlasten. Een grotere hoeveelheid huurruimte wordt gecreëerd in de Steinweg Tower en in de uitbreiding van het IT-Paradies. "De ontwikkelingen van de afgelopen jaren laten duidelijk het belang zien van actieve politieke en investeringsvriendelijke maatregelen om positieve voorwaarden te blijven creëren voor de economisch noodzakelijke groei in Jena", zegt professor Henn.

Kerncijfers 2018 in een oogopslag: