Jena's "life sciences" hebben meer ruimte nodig voor groei

Jena Economic Development Agency publiceert eerste landelijke rapport over laboratoriummarkt

De belangrijkste feiten in het kort

• De Jena Economic Development Agency heeft het eerste laboratoriummarktrapport in Duitsland gepubliceerd.
• Het doel is om transparantie voor deze deelmarkt te creëren en geldige informatie te verstrekken voor investeringsbeslissingen van bedrijven en onderzoeksinstellingen en voor de gemeentelijke locatieontwikkeling
• Een sterke stijging van de vraag, met name vanuit de groeisector van de biowetenschappen met zeer specifieke eisen op het gebied van locatie en constructie, ontmoet een beperkt aanbod van huurwoningen en investeringsmogelijkheden.
• Groei kan alleen doorzetten als de stad extra ruimte ontwikkelt in lijn met de behoeften van bedrijven en voldoende prikkels biedt voor (toekomstige) geschoolde werknemers

Groeisector life sciences

De cijfers zijn indrukwekkend: Jena-bedrijven in de life sciences sector - d.w.z. de subsectoren medische technologie, biotechnologie, analytics en bioanalyse en gezondheidstechnologie - genereren meer dan een miljard euro omzet per jaar. Veel van deze bedrijven hebben de afgelopen drie jaar een enorme groeispurt doorgemaakt, waardoor de vraag naar laboratoriumruimte in de lichtstad is gestegen. De redenen hiervoor zijn algemene demografische veranderingen met een vergrijzende samenleving die medische producten en diensten nodig heeft. De pandemie van het coronavirus heeft ook als katalysator gewerkt. En: bedrijven willen minder afhankelijk worden van geopolitieke gebeurtenissen en knelpunten in toelevering en opslag zoveel mogelijk vermijden. Om dit te kunnen doen, hebben ze de juiste ruimte op locatie nodig. De Jena Economic Development Corporation (JenaWirtschaft) heeft nu het eerste laboratoriummarktrapport voor Jena gepubliceerd - en volgens eigen onderzoek voor heel Duitsland - om een uitgebreid overzicht te geven.

Het eerste laboratoriummarktrapport van Jena

Volgens het onderzoek omvat de laboratoriummarkt van Jena momenteel meer dan 100.000 vierkante meter. Meer dan de helft hiervan komt voor rekening van universiteiten en instituten, een kwart voor rekening van onderzoeksbedrijven. Ongeveer een vijfde van de ruimte wordt gebruikt voor productie. De relevante instituten en bedrijven zijn voornamelijk gevestigd op de Beutenberg Campus, in Jena-Noord en op de industrieterreinen Göschwitz en Jena21. Volgens het rapport zijn de meest dynamische gebruikers instituten en bedrijven uit het life sciences cluster, maar ook uit de optica en fotonica en precisiemachinebouw.

Volgens Patrick Werner, projectmanager bij JenaWirtschaft, richten startende en jonge bedrijven zich vooral op huurruimte, terwijl onderzoeksinstituten en gevestigde bedrijven bouwen voor hun eigen behoeften. En: de eisen aan de ruimte zijn hoog:

"De laboratoriummarkt stelt vaak speciale eisen. Deze variëren van specifieke luchtafvoerfilters tot cleanrooms en genlaboratoria."

Een huurprijsrange in het segment kan dan ook niet worden bepaald; de netto ruwe huur zal volgens het rapport in 2022 echter EUR 10 per vierkante meter bedragen. Een tekort aan ruimte, hoge bouw- en energiekosten, een moeilijke wereldwijde economische situatie, inflatie en stijgende rentetarievenzorgen momenteel voor onzekerheid voor de lokale economie.

Uitdagingen en kansen

Dr. Eike Dazert, directeur van de Thüringse branchevereniging medways e.V., is zich ook bewust van deze uitdagingen, maar ook van de kansen voor bedrijven in Jena:

"We hebben ongeveer 130 life sciences bedrijven in Jena, van innovatieve start-ups tot sterke KMO's en wereldwijde spelers. Met ongeveer 12.000 werknemers is de industrie een absolute motor voor innovatie."

Het spectrum varieert van analytics en diagnostiek tot klassieke medicijnproductie, laboratoriumautomatisering en lasertherapie. Volgens Dazert genereren de bedrijven een omzet van meer dan een miljard euro per jaar, waarvan ongeveer twee derde uit export komt:

"In de afgelopen drie jaar zijn toeleveringsketens verstoord of doorgesneden. Dit betekent dat bedrijven niet alleen nieuwe leveranciers moeten vinden, maar deze ook moeten kwalificeren en integreren in het autorisatieproces. De regelgevende kadervoorwaarden zijn bijzonder streng in de medische sector en er moet op EU- en federaal niveau voor worden gezorgd dat innovaties niet worden afgeremd of zelfs verhinderd."

Volgens Dazert moeten factoren zoals productie in Europa of het voldoen aan duurzaamheidscriteria niet alleen gewenst of vereist zijn, maar moeten deze vereisten ook worden weerspiegeld in de gunningscriteria voor aanbestedingen.

Ook lokale uitdagingen moeten worden overwonnen. Thüringen en Jena zijn internationaal vaak nog te weinig bekend bij geschoolde werknemers en de verdienmogelijkheden zijn elders in de wereld lucratiever.

Volgens Dazert spreken de harde feiten, de zachte vestigingsfactoren en de "mensen met probleemoplossende vaardigheden en een hands-on mentaliteit" die hier werken echter in het voordeel van Jena: "De gemeenschap hier is zeer goed genetwerkt; en de nabijheid van de universiteit, de hogescholen en het ziekenhuis stimuleert de spelers in de biowetenschappen."

Jena is ook kosmopolitisch en internationaal, wat vooral belangrijk is voor geschoolde werknemers uit het buitenland. Cultuur, natuur en vrijetijdsactiviteiten en goede kinderopvang zijn ook argumenten die voor Jena als vestigingsplaats pleiten.

Startende bedrijven actief ondersteunen

BLINK AG uit Jena heeft zelf de weg afgelegd van de start-up "in de brievenbus" naar het aangepaste laboratoriumgebouw. Het team onder leiding van CEO Eugen Ermantraut heeft een nieuw bioanalytisch proces ontwikkeld en is momenteel bezig met het opzetten van de productie van de benodigde reagentia - d.w.z. detectiemiddelen.

"Hiermee kunnen klinische parameters snel en nauwkeurig worden gedetecteerd in het laboratorium en ook in patiëntgerichte toepassingen," zegt Ermantraut.

Het bedrijf startte eind 2015 in het Bioinstrument Centre (BIZ) op de Beutenberg; BLINK heeft nu meer dan 60 mensen in dienst en heeft in 2021 een aangepast laboratorium-, administratie- en productiegebouw van in totaal 4.500 vierkante meter gebouwd op industrieterrein JenA4.

"We hebben voor een nieuw gebouw gekozen omdat huurruimte vaak maar beperkt beschikbaar is en niet altijd werd voldaan aan de basisuitrustingsvereisten voor laboratoriumruimte", zegt de baas van het bedrijf.

Volgens Ermantraut zijn er ook buiten de academische structuren actief begeleide incubatoren - d.w.z. organisaties die start-ups actief begeleiden en ondersteunen - nodig met een duidelijke focus op de biowetenschappen, zodat ook andere oprichters dit pad met succes kunnen bewandelen. Dit zou de bestaande groei in de sector kunnen stabiliseren en versnellen.

Toenemende vraag naar ruimte

Groei die in cijfers kan worden uitgedrukt:Er is momenteel 8.7000 vierkante meter laboratoriumruimte in aanbouw; de komende vijf jaar zullen bedrijven met ongeveer 12.000 vierkante meter moeten uitbreiden.Om aan deze vraag te voldoen, moetende gereserveerde commerciële ruimtes in het bestemmingsplan volgens Patrick Werner snel worden ontwikkeld. Het is cruciaal dat de ruimtes groot genoeg en gemakkelijk toegankelijk zijn voor werknemers. Laboratoriumruimte kan niet ergens op een "greenfield site" worden gebouwd, maar moet verstandig worden ontwikkeld op locaties met een goede infrastructuur.

Achtergrond: Methodologie en gegevensverzameling voor het 1e laboratoriummarktrapport van Jena

In juli 2020 werd JenaWirtschaft door externe partners met een investeringsproject gevraagd om specifieke cijfers over de laboratoriummarkt in Jena. Op dat moment waren er echter alleen gegevens over de kantoorruimtemarkt beschikbaar. In de herfst en winter van 2020 onderzocht JenaWirtschaft betrouwbare gegevens over heel Duitsland; tegelijkertijd steeg de vraag naar laboratoriumruimte sterk vanaf 2021. Het bureau voor economische ontwikkeling besloot daarom zelf gegevens te verzamelen en te analyseren.

Hiertoe werd in 2021 in nauwe samenwerking met het Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) een eigen enquêtemethode ontwikkeld. Het team van JenaWirtschaft ontwikkelde gegevensbronnen en bepaalde marktindicatoren die moesten worden onderzocht en identificeerde potentiële gebruikers van laboratoriumruimte voor een enquête.

De uitvoering begon in 2022: eigenaren, overheden en makelaars werden ondervraagd met behulp van een uitgebreide vragenlijst over holdings, investeringsintenties en ruimteomzet, en gebruikers van laboratoriumruimte werden geïnterviewd over bouwactiviteiten en geplande bouwmaatregelen. Tegelijkertijd werd informatie verzameld uit officiële registers. Deze gegevensverzameling leidde tot het 1e Jena Laboratory Market Report.