Le taux de vacance augmente légèrement, tout comme les loyers

Le nouveau rapport sur le marché des bureaux d'Iéna est paru : Crises et transformations multiples

Malgré tous les défis économiques et géopolitiques en 2022, le marché des surfaces de bureaux de la ville lumière d'Iéna s'avère stable. C'est la conclusion du huitième rapport sur le marché des bureaux publié par l'agence de développement économique d'Iéna (JenaWirtschaft) en coopération avec le département du développement urbain et de l'environnement et le groupe de travail "Büromarkt Jena". Selon le rapport, les réactions au monde du travail en mutation, les incertitudes économiques ainsi que les facteurs spécifiques au site caractérisent l'évolution du marché. Concrètement, cela signifie que les surfaces commercialisées ont été moins nombreuses et plus petites et que le taux de vacance a légèrement augmenté de 0,4 point de pourcentage pour atteindre 1,7 %. La micro-situation respective d'un objet - c'est-à-dire l'endroit exact où se trouve un bien immobilier dans la zone urbaine - devient de plus en plus importante. Au total, le parc de bureaux de la ville lumière a augmenté pour atteindre près de 750 000 mètres carrés. Ce sont surtout les entreprises du secteur des services scientifiques et techniques qui demandent des surfaces, marquant ainsi le marché et restant ainsi les moteurs économiques de la ville.

Des crises multiples mettent le marché au défi

Le chef de projet JenaWirtschaft, Patrick Werner, qui a rédigé le rapport, résume l'étude ainsi :

"Comme l'année précédente, les acteurs du marché de l'immobilier commercial doivent manœuvrer dans des eaux incertaines. Les coûts élevés de la construction et de l'énergie, la guerre en Ukraine, la situation économique mondiale plutôt mauvaise ainsi que le retournement des taux d'intérêt freinent les perspectives conjoncturelles, même sur le marché intérieur".

De plus, la disponibilité limitée d'objets appropriés freine le marché, ce que ne change pas la hausse modérée du taux de vacance. Les entreprises ont notamment réduit ce que l'on appelle les 'shadow vacants' afin de réduire les coûts. Cela signifie que des surfaces ont été mises sur le marché pour servir de réserve de croissance.

Moins de ventes de surfaces, des loyers plus élevés, un taux de vacance en légère hausse

Selon le rapport, la demande s'est déplacée en 2022 vers des surfaces plus petites, jusqu'à 250 mètres carrés, qui sont plus flexibles et plus rentables. De ce fait, le chiffre d'affaires de l'année dernière, qui s'élevait à 15 170 mètres carrés, est relativement faible. En revanche, la disposition à payer de certains secteurs, comme l'économie numérique, reste élevée. L'année dernière, le loyer le plus élevé sur le marché des bureaux était de 16 euros par mètre carré, soit environ 3 euros de plus qu'en 2021. En général, le loyer moyen est passé à 10,60 euros par mètre carré. La fourchette des loyers s'est légèrement réduite.

Marge de manœuvre réduite et transformation des bureaux

Et quel est l'avenir du marché des bureaux d'Iéna ?

"En perspective, la pression de la concurrence pour des surfaces attrayantes va se poursuivre, car les surfaces existantes appropriées se raréfient, les nouvelles surfaces sont majoritairement construites pour un usage propre et, en même temps, la marge de négociation de nombreux acteurs se réduit",

explique Patrick Werner. C'est pourquoi, par rapport aux dernières années, le "paquet global" est plus important que jamais. Selon le nouveau rapport, l'évolution du monde du travail a également un impact croissant sur l'offre et la demande d'immobilier de bureau. Le travail hybride est devenu la norme - c'est pourquoi de nombreuses entreprises ont besoin de moins d'espaces de travail de bureau classiques, selon Werner. Le recul des ventes de bureaux de plus de 500 mètres carrés et l'allongement des délais de commercialisation plaident en ce sens. Mais en même temps, les exigences en matière de conditions de travail des collaborateurs augmentent.

"La surface idéale doit être à la fois hautement personnalisable et tenir compte de la sensibilité des locataires aux coûts et à la situation",

explique Werner. Le lieu de travail reste important en tant que lieu de rencontre et de collaboration. Alors que le nombre de bureaux diminue, la proportion d'espaces de communication et d'espaces sociaux augmente.

La durabilité reste une tendance et une exigence

En outre, la durabilité écologique reste à la fois une tendance importante et une exigence pour les biens immobiliers de la part des locataires potentiels. Le marché se polarise donc : d'une part, la concurrence s'intensifie pour trouver des biens immobiliers rentables qui répondent aux exigences légales et écologiques. D'autre part, le défi consiste à dévaloriser durablement les biens immobiliers existants qui ne répondent pas à ces critères de durabilité.

Une résilience robuste

"Au cours des derniers mois et des dernières années, de nombreuses entreprises d'Iéna ont appris à faire face à des crises multiples. Cette résilience soutient en même temps le marché des bureaux d'Iéna qui, malgré tous les défis et les prévisions assombries pour l'exercice en cours, peut se targuer de projets dans toutes les zones de marché des bureaux de la ville dans les années à venir. De nombreux jalons ont été posés pour développer le site d'Iéna dans une perspective d'avenir, mais il faut encore des approches intelligentes, des coopérations et des projets pour identifier les potentiels et les exploiter pleinement", explique-t-il.

résume Markus Henkenmeier, fondé de pouvoir de JenaWirtschaft.

Aperçu des chiffres clés du rapport sur le marché des bureaux 2023 :

Remarque : les chiffres se rapportent à 2022. Le rapport sur le marché des bureaux recueille et analyse les données annuelles de l'année précédente.