Surfaces de bureaux à Iéna : forte demande, taux de vacance critique

La Promotion économique d'Iéna publie le 7e rapport sur le marché des bureaux de la ville lumière

Iéna reste un site attractif pour les entreprises et les investisseurs, et la demande de surfaces de bureaux reste élevée même en 2021, année de crise. C'est ce que confirme le septième rapport sur le marché des bureaux d'Iéna, publié actuellement par la Promotion économique d'Iéna (JenaWirtschaft), qui met en évidence les principaux chiffres clés du marché local.

L'un des principaux enseignements de l'année dernière est que la pandémie de coronavirus n'a pas entraîné de baisse, mais plutôt une modification des besoins : La demande de bureaux, de laboratoires et d'espaces de pré-production a augmenté en 2021, tandis que le taux d'inoccupation a encore baissé de 0,7 point de pourcentage pour atteindre une moyenne annuelle de 1,3 %. Il s'agit de la valeur la plus basse depuis le début du rapport en 2016.

Des besoins qui évoluent

Patrick Werner, chef de projet chez JenaWirtschaft , connaît les facteurs déterminants de cette évolution :

"Nos entreprises existantes se développent et ont besoin de plus d'espace pour leur propre croissance. La demande de produits et de services reste élevée, et l'économie locale veut offrir à ses employés des postes de travail parfaitement équipés".

Selon le rapport sur le marché des bureaux, la majorité des surfaces de bureaux et d'activités créées sont construites et occupées par les entreprises locales elles-mêmes. Wilfried Röpke, chef de la promotion économique d'Iéna, sait à quel point un équipement de bureau optimal est également important pour les spécialistes :

"Les entreprises, notamment dans le domaine de l'économie numérique et des services à forte intensité de connaissances, mais aussi les instituts de recherche de la ville, se développent d'elles-mêmes. Elles ont besoin de surfaces de bureaux de très grande qualité afin de pouvoir créer un environnement de travail moderne et confortable pour leurs collaborateurs".

Cette tendance à concevoir un environnement optimal, surtout pour son équipe, se serait encore renforcée après la disparition de la pandémie :

"Ce qui est important, c'est la flexibilité : à la fois la possibilité de travailler de manière mobile, mais aussi un environnement de bureau de qualité, afin d'augmenter la fidélité de l'employeur",

ajoute Röpke.

Taux de vacance le plus faible depuis le début du rapport

Au total, le stock total de surfaces de bureaux à Iéna s'élevait l'année dernière à environ 727.000 mètres carrés. Le faible taux d'inoccupation de seulement 1,3 pour cent a atteint un point critique, selon l'agence de développement économique :

"Il existe un réel danger que les entreprises installées à Iéna quittent le site parce que leurs besoins en surfaces de bureaux ne peuvent être satisfaits sur place ni par des surfaces à louer ni par des constructions personnelles",

a déclaré Wilfried Röpke.

Selon le chef de l'économie d'Iéna, le rapport actuel sur le marché des bureaux montre de manière impressionnante qu'Iéna a besoin de toute urgence de nouvelles surfaces de construction commerciales pour rester compétitive et tournée vers l'avenir :

"Il faut désigner de nouvelles surfaces et les préparer au niveau de la planification ou mobiliser et revitaliser les surfaces résiduelles existantes".

Le responsable du développement urbain et de l'environnement, le maire Christian Gerlitz, souligne donc :

"Nous devons utiliser pleinement les surfaces existantes et développer rapidement les surfaces réservées à l'industrie déjà prévues dans le plan d'occupation des sols, afin de pouvoir également proposer des surfaces attrayantes aux entreprises à l'avenir".

Selon Gerlitz, cela comprend entre autres les dix hectares de la zone industrielle intercommunale de Rothenstein, tout comme les surfaces situées le long de la Saalbahn et de la Tatzendpromenade, dont la densification doit être garantie par le droit de l'urbanisme.

De nouveaux défis

Outre la pénurie de surfaces, de nombreux autres défis marquent le marché de l'immobilier commercial et assombrissent les perspectives pour l'année prochaine : les coûts élevés de la construction et de l'énergie, la guerre, la situation économique mondiale difficile, l'inflation et la hausse des taux d'intérêt entraînent, selon Patrick Werner, de grandes incertitudes pour le secteur immobilier local, mais aussi pour les investisseurs extérieurs et les entreprises locales.

Ces incertitudes actuelles renforcent une tendance qui a commencé pendant la pandémie de coronavirus : les entreprises repensent leurs stratégies de vente et d'approvisionnement et tentent de diversifier leurs fournisseurs :

"Les pénuries de matériaux à l'échelle mondiale et les chaînes d'approvisionnement perturbées conduisent de nombreuses entreprises à vouloir créer elles-mêmes des capacités de stockage à Iéna afin de disposer elles-mêmes des matériaux et des produits intermédiaires nécessaires et d'obtenir ainsi une sécurité de production",

sait Patrick Werner. Ainsi, la demande de surfaces pour la préproduction technique - dites "Light Industrial" - a fortement augmenté à partir de 2020. Mais en même temps, les entreprises restent orientées vers l'international et font partie des marchés mondiaux et des chaînes de création de valeur.

Croissance dans le domaine des sciences de la vie

Une autre tendance est la croissance dans le domaine des sciences de la vie, c'est-à-dire la biomédecine, la pharmacie, la technique médicale et la biotechnologie. Ici, la demande de surfaces de laboratoire a fait un bond en 2021 ; selon Werner, l'ensemble de la branche est un immense marché en croissance :

"La palette des produits médicaux fabriqués à Iéna va de l'analyse et du diagnostic à l'automatisation des laboratoires et à la thérapie au laser, en passant par la fabrication classique de médicaments".

Afin de rendre l'offre et la demande transparentes dans ce segment de marché, JenaWirtschaft publiera pour la première fois en décembre son propre rapport sur les surfaces de laboratoire.

Les investissements sur le site d'Iéna évoluent donc ; mais Iéna reste un site d'investissement robuste, même en période d'incertitudes économiques.

"L'étroite imbrication de l'économie et de la science avec les universités et les instituts performants en matière de recherche et le taux élevé d'universitaires restent des facteurs importants pour le site, en particulier pour les secteurs d'avenir comme les technologies de la santé ou l'économie numérique",

résume Wilfried Röpke. Pour cela, l'administration et la politique doivent garder à l'esprit les besoins des entreprises et créer des conditions cadres favorables à l'économie et aux investissements.