Faible taux de vacance et hausse des loyers au Paradis

La Promotion économique d'Iéna publie son rapport sur le marché des bureaux 2019

Un taux d'inoccupation en baisse, un chiffre d'affaires en recul alors que la demande est élevée et des loyers commerciaux en hausse - telles sont les principales conclusions du nouveau rapport sur le marché des bureaux d'Iéna, le quatrième du genre. Le rapport sur l'immobilier commercial, que JenaWirtschaft publie chaque année en collaboration avec la chaire de géographie économique de l'université Friedrich-Schiller d'Iéna (FSU), le département du développement urbain et de l'environnement ainsi qu'un groupe de travail composé d'agents immobiliers commerciaux, rend visibles les chiffres clés et les évolutions du marché et s'adresse aux politiques, aux investisseurs et aux entreprises.

Selon Markus Henkenmeier, chef adjoint du service de promotion économique d'Iéna (JenaWirtschaft), la ville-lumière est à l'étroit : "Le marché des bureaux d'Iéna a besoin d'une offre plus importante pour les personnes intéressées par la location, afin que les conditions nécessaires au bon développement économique continuent d'être réunies". Avec un taux de vacance de 1,8 pour cent (2017 : 2,1 pour cent) et une augmentation du loyer moyen de 1,10 euro par mètre carré pour atteindre actuellement une moyenne de 9,20 euros par mètre carré, l'offre de surfaces de bureaux sur place serait trop faible. Il faudrait une réserve de fluctuation d'au moins 3 pour cent.

Les projets de construction sont des décisions importantes pour le site

Selon les auteurs, la pénurie de surfaces est inégalement répartie dans l'espace : Ainsi, dans l'axe du campus, seuls 0,8 % des surfaces de bureaux étaient vides, contre 4,2 % à Göschwitz. Près des deux tiers de ces surfaces ne dépassaient toutefois pas 250 mètres carrés, tandis que les grandes surfaces - c'est-à-dire celles de plus de 250 mètres carrés - étaient particulièrement difficiles à trouver. Or, selon Henkenmeier, ces grandes surfaces sont particulièrement demandées par les entreprises à forte croissance des secteurs high-tech d'Iéna. Les secteurs à forte intensité de connaissances et l'économie IT sont particulièrement attentifs à l'emplacement et à l'équipement ; ici, la rareté de l'offre entraîne de plus en plus de problèmes dans le placement des surfaces. Il en résulte des temps de recherche plus longs et des loyers plus élevés. "Les surfaces nécessaires aux extensions et aux nouvelles implantations ne pourront être réalisées dans les proportions requises qu'au moyen de nouvelles constructions et de transformations. C'est pourquoi les projets de construction de nouveaux bâtiments, par exemple à Steinweg ou à Neulobeda, sont des décisions d'implantation importantes et correctes", confirme également Christian Gerlitz, maire d'Iéna et responsable du développement urbain et de l'environnement.

Des loyers moyens en hausse et une planification axée sur les besoins

Avec 18 150 mètres carrés de surface vendue, 3 390 mètres carrés de moins ont été réalisés en 2018 par rapport à l'année précédente. Parallèlement, les loyers ont augmenté pour atteindre une moyenne de 9,20 euros par mètre carré ; dans certains cas, le loyer des bureaux peut atteindre 18 euros par mètre carré. Pour les surfaces de grand format bien situées - c'est-à-dire dans le centre ou à proximité du centre - et dotées d'un équipement de qualité - par exemple climatisées - les bureaux ont été proposés à partir de 11 euros le mètre carré. Les branches high-tech d'Iéna comptent parmi les groupes de demande les plus importants, car un bon environnement est décisif pour les employés : "Un environnement urbain et ouvert ainsi que des espaces de travail modernes, comme les open spaces, sont devenus des facteurs d'implantation importants pour les entreprises dans la concurrence croissante pour la main-d'œuvre qualifiée", explique le professeur Sebastian Henn de la chaire de géographie économique de l'université Friedrich-Schiller d'Iéna. Les branches à forte intensité de connaissances s'orientent de plus en plus vers des emplacements de bureaux centraux, tandis que le secteur de la santé et du social recherche la proximité d'autres entreprises du même secteur et est en moyenne nettement plus sensible aux prix. Une planification prévoyante est ici importante, comme le sait également Christian Gerlitz, adjoint au développement urbain : "Iéna a le potentiel pour continuer à croître économiquement. En ce qui concerne les bureaux et les surfaces commerciales, nous devrons à l'avenir regarder de plus près les besoins et les options sur le site".

Des environnements de travail de bureau modernes dans des espaces de co-working

Outre la distribution de surfaces de bureaux par le biais de la vente ou de la location à long terme, de plus en plus de postes de travail et d'infrastructures sont également mis à disposition à Iéna pour une utilisation temporaire de bureaux. Ces espaces de co-working proposent un large éventail d'offres allant des postes de travail aux offres de formation continue pour les utilisateurs de bureaux. "Les formes modernes d'organisation du travail et l'augmentation des modes de travail basés sur des projets sont des tendances globales qui deviennent de plus en plus importantes pour les entreprises et les sites", explique le professeur Henn. L'actuel rapport sur le marché des bureaux consacre un chapitre entier aux espaces de co-working à Iéna. En 2018, des offres correspondantes existaient sur trois sites au total, un autre est en cours de planification. "Les sites économiques d'avenir comprennent également des environnements de travail de bureau modernes, c'est pourquoi l'élargissement de l'offre de surfaces de bureaux dans ce segment est une évolution logique et importante", a souligné Gerlitz, adjoint au développement urbain.

Mais que va-t-il encore se passer à l'avenir sur le site d'Iéna ? Ce qui est sûr, c'est que les entreprises veulent et vont se développer, comme le montre, outre le rapport actuel sur le marché des bureaux, l'enquête menée auprès des entreprises pour le compte de JenaWirtschaft. "Les entreprises d'Iéna estiment que le manque de surfaces disponibles est, avec la pénurie de main-d'œuvre qualifiée, le plus grand défi du site d'Iéna. Nous devons y remédier", déclare Markus Henkenmeier, responsable du développement économique.

Un volume de pipelines en constante augmentation

En termes de perspectives, l'offre de surfaces de bureaux à Iéna va mathématiquement augmenter. Cependant, seuls 18 % des 74 170 mètres carrés de surface de pipeline sont loués - les entreprises construisent le reste pour elles-mêmes. Selon l'étude, le marché des bureaux n'en sera que peu délesté. Des surfaces locatives plus importantes sont construites à la Steinweg-Tower et dans l'extension de l'IT-Paradies. "Les évolutions de ces dernières années montrent clairement l'importance d'une action politique active et favorable aux investissements afin de continuer à créer des conditions positives pour la croissance économiquement nécessaire du site d'Iéna", conclut le professeur Henn.

Aperçu des chiffres clés 2018 :